Insats – kapital du betalar när lägenheten upplåts
I en bostadsrättsförening betalar du en insats i form av rent kapital när lägenheten upplåts för allra första gången. Därutöver kan du behöva betala en upplåtelseavgift. Storleken på insatsen ska framgå av upplåtelseavtalet. I många föreningar baseras lägenhetens årsavgift på insatsen (förut benämndes insatsen grundavgift). När lägenheten sedan säljs betalas ingen ny insats utan i stället köpeskilling till den som säljer bostadsrätten. Den ursprungliga insatsen för lägenheten framgår av den ekonomiska planen som gällde då just den lägenheten uppläts. Insatsen kan ha ändrats efter det, till exempel om man har köpt till yta i anslutning till lägenheten, så som mark. Om föreningen ska fatta beslut om ändrade insatser, som innebär rubbning av det inbördes förhållandet mellan insatserna, krävs stämmobeslut och att alla berörda går med på det hela. Får man inte samtycke från de som berörs krävs i stället två tredjedelars majoritet på stämman och hyresnämndens godkännande.
Andelstal – inte alltid ett helt klart begrepp
Andelstalet kan stå för såväl bostadens ägarandel i föreningen som för bostadens andel av föreningens kostnader. Vissa föreningar har dubbla andelstal; ett för ägandet och ett för kostnadsfördelningen.
Andelstalen i en bostadsrättsförening bestäms när föreningen bildas. Man utgår oftast från lägenhetens yta eller insats, men även andra faktorer kan beaktas. Exempelvis kan man titta på lägenhetens standard, om det finns balkong, läge i huset, väderstreck osv. Det innebär alltså att två lika stora lägenheter ändå kan ha olika andelstal. Det kan tilläggas att det förekommer att nyligen uppmätta ytor i lägenheterna inte stämmer överens med dem som finns i föreningens lägenhetsförteckning. Det beror ofta på att mätmetoderna har ändrats över tid. Är det så att föreningen är ombildad från hyresrätter till bostadsrätter brukar man även ta hänsyn till de tidigare hyrorna när man sätter andelstalen.
Hur ska årsavgiften fördelas?
Årsavgifterna ska fördelas utifrån de grunder som anges i stadgarna, vanligen andelstal eller insats. Om föreningen vill justera årsavgifterna för vissa lägenheter – exempelvis för att man har byggt balkonger, byggt ut en vind eller slagit samman ett par lägenheter – är det relativt enkelt att justera med andelstal. Det är ett betydligt mer finkänsligt instrument än insatser, eller kvadratmeteryta, och vi rekommenderar därför att föreningar använder sig av andelstal för att fördela årsavgiften. Är det så att din förening redan baserar årsavgiften på insatser behöver man däremot förstås inte byta avgiftsgrund, om inte föreningen planerar några större ombyggnationer framåt som gör att det kan vara värt att byta. Titta i din förenings stadgar för att se hur årsavgiften baseras.
