När har föreningen rätt att gå in i en lägenhet?
Rätten till tillträde kan vara för något så allmänt som tillsyn av lägenheten eller för att utföra något arbete som föreningen ansvarar för.
I vissa sällsynta fall kan föreningen ha rätt att utföra arbete på bostadsrättshavarens bekostnad, eller – ännu mer ovanligt – så kan bostadsrättshavaren ha avsagt sig bostadsrätten eller så ska bostadsrätten tvångsförsäljas. Även i dessa fall har föreningen rätt till tillträde.
Tillsyn av lägenhet
Tillsyn låter ytterst allmänt, men är inte så vagt ändå. Föreningen har ett visst underhållsansvar för delar som finns i bostadsrättshavarens lägenhet, och då behöver man förstås se till dessa delar med jämna mellanrum.
Föreningen kan också vilja kontrollera att bostadsrättshavaren sköter sina ansvarsdelar: att lägenheten hålls i gott skick, att lägenheten används för avsett ändamål och att någon väsentlig förändring inte gjorts utan styrelsens samtycke. Sådana kontroller kan göras för att man har fått indikationer på att något inte stämmer, men också för att föreningen vill ha regelbunden tillsyn över bostadsrätterna.
Många föreningar utför statuskontroller med jämna mellanrum för att kontrollera lägenheternas skick. Andra föreningar gör i stället avflyttningskontroller. Vill er förening ha hjälp av Riksbyggen med status- eller avflyttningskontroller, kontakta ert lokalkontor!
Vad säger lagen om tidsfrister?
Det finns inga tidsfrister i lagen om hur snabbt föreningen har rätt till tillträde (till skillnad från när det gäller hyresrätter).
Bostadsrättshavaren får inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. Begäran måste därför ske med viss framförhållning.
Några veckor bör vara tillräckligt normalt sett. Misstänker man en pågående vattenskada, eller något annat akut, kan tillträde förstås begäras snabbare.
Begäran om tillträde
I bostadsrättslagen finns inga särskilda bestämmelser om hur begäran om tillträde ska skickas. Det innebär att avsändaren, alltså föreningen, står för risken att meddelandet inte kommer fram.
Bäst ur bevissynpunkt är att skicka ett rekommenderat brev med mottagningsbevis och begära tillträde. Hämtas brevet inte ut är ett alternativ att lämna ett brev i dörren, direkt till bostadsrättshavaren, och försöka prata med denne.
Nekat tillträde till lägenhet
Om bostadsrättshavaren inte låter bostadsrättsföreningen eller dess företrädare, som hantverkare, Anticimex eller liknande, komma in i lägenheten, är det grund för uppsägning.
Om bostadsrättshavaren vägrar tillträde ska föreningen skicka en rättelseanmaning och informera om att föreningen har rätt till tillträde, och att bostadsrätten kan förverkas om tillträde inte lämnas.
När det gäller rättelseanmaningen räcker det att den skickas med rekommenderat brev. Även om anmaningen inte hämtas ut har föreningen gjort det den ska.
Tillträde genom kronofogden
Observera att föreningen inte har rätt att gå in i lägenheten på egen hand oavsett rättelseanmaning vid vägrat tillträde. Om bostadsrättshavaren nekar tillträde till lägenheten måste föreningen begära hjälp av kronofogden.
För att kronofogden ska hjälpa till med tillträdet måste föreningen visa att den begärt tillträde men inte fått det.
Bostadsrätten kan förverkas även om föreningen har fått hjälp med tillträdet av kronofogden, den boende har ju fortfarande nekat tillträde.
Aktivt samtycke krävs!
Föreningen har alltså ingen rätt att gå in i en lägenhet med huvudnyckel utan bostadsrättshavarens uttryckliga samtycke. Det krävs aktivt samtycke på något sätt.
Aktivt samtycke kan ske genom att bostadsrättshavaren är hemma och öppnar, att bostadsrättshavaren lämnar nyckel till föreningen mot kvittens eller att bostadsrättshavaren ställer sin nyckel i serviceläge. Bostadsrättshavaren kan också skriftligen medge att föreningen får gå in med huvudnyckel vid det aktuella tillfället.
Passivt samtycke är inte okej. Bostadsrättsföreningen kan alltså inte begära tillträde och skriva i begäran att ”vi kommer att gå in i din lägenhet på torsdag den 24 februari kl. 13 och om vi inte hör något från dig förutsätter vi att det är okej” eller liknande.
Aktivt samtycke krävs alltid, i annat fall är föreningen hänvisad till kronofogden.
Det kan finnas situationer då det kan anses försvarbart att ta sig in i lägenheten även utan samtycke. Om det till exempel brinner i lägenheten. Det ska med andra ord vara fråga om akuta nödsituationer. Det är inte aktuellt här.
Den som går in utan samtycke kan göra sig skyldig till hemfridsbrott.
