Styrelsens tillstånd
Vissa ändringar kräver styrelsens tillstånd. Det framgår av såväl lag som Riksbyggens normalstadgar.
Bostadsrättshavaren får inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar
- ingrepp i en bärande konstruktion,
- installation eller ändring av ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten,
- installation eller ändring av anordning för ventilation,
- installation eller ändring av eldstad eller rökkanal, eller annan påverkan på brandskyddet, eller
- någon annan väsentlig förändring av lägenheten.
För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.
Styrelsen får vägra att ge tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Ett tillstånd får förenas med villkor. Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut får han eller hon begära att hyresnämnden prövar frågan.
Ingrepp i en bärande konstruktion är till exempel att ta bort en bärande vägg. Att sätta igen dörrar, ta bort icke bärande väggar eller sätta upp extra väggar anses däremot oftast inte som en väsentlig ändring och kan därför ofta göras utan tillstånd av styrelsen. Är du osäker är det dock alltid bäst att fråga.
Köks och badrumsrenoveringar påverkar nästan alltid befintliga ledningar och kräver därför styrelsens tillstånd.
För dig som boende gäller det att visa hur renoveringen ska gå till. Föreningen har rätt att kräva att ändringarna utförs fackmannamässigt. Att ombyggnationen sker fackmannamässigt kan du till exempel visa genom någon form av utlåtande eller intyg.
Föreningen kan exempelvis be om att få en hållfasthetsberäkning eller liknande om så krävs för att godkänna ombyggnaden. Föreningen kan dock inte kräva att du anlitar ett specifikt företag, och inte heller förbjuda bostadsrättshavarna att utföra renoveringar själva (så länge de utförs fackmannamässigt). Tänk på att vissa förändringar kan kräva bygganmälan eller bygglov.
Styrelsen får inte neka tillstånd om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. En renovering som har utförts fackmannamässigt är sällan till skada eller olägenhet.
Ansvar för renoveringen
Bostadsrättshavaren svarar själv för sina ombyggnationer, även felaktiga sådana och både om de skett med eller utan styrelsens tillstånd. Har du gjort en otillåten ombyggnad som är till skada eller olägenhet för föreningen kan du bli skyldig att återställa lägenheten till det skick den var före ombyggnaden. Vidare kan du bli skadeståndsskyldig för eventuella skador som uppstått på grund av ombyggnationen. Om du bygger om utan lov och inte rättar dig kan du till och med bli uppsagd. Det är alltså inte att rekommendera att påbörja renoveringar utan att först höra efter med styrelsen vad som gäller.
Föreningen har inget ansvar för installationer som bostadsrättshavaren har gjort, om inte dessa ersätter installationer gjorda av föreningen; till exempel utbyte av radiator mot radiator. Om man istället ersätter elementet med golvvärme kan det inte ses som ett utbyte och den boende bär därför ansvaret för golvvärmen.
Oljud och buller
Det är ofrånkomligt att renoveringar låter. Oljud från ombyggnationer måste förstås tålas av grannar i rimlig omfattning. Man kan inte kräva att renoveringar endast sker dagtid på vardagar. En sådan regel skulle innebära att de som arbetar dagtid på vardagar – det stora flertalet människor – skulle vara tvungna att anlita hantverkare.
Med det inte sagt att man har rätt att renovera tidiga morgnar och sena kvällar eller hålla på med störande arbeten hela helgerna, vecka ut och vecka in. Renoveringarna bör utföras så att grannarna inte störs onödigt mycket. Vid större renoveringar kan det vara bra att sätta upp en lapp i trapphuset med information om vad som ska ske och när, och kontaktuppgifter för den som störs eller har frågor.
Försäljning av lägenheten
Vad gäller ansvaret för gjorda ändringar tar köparen över lägenheten i det skick den är, i förhållande till föreningen. Det vill säga, om otillåtna ändringar gjorts i lägenheten kan föreningen kräva att köparen återställer dessa, oavsett om köparen haft kännedom om ändringarna. Föreningen måste dock visa att åtgärden innebär skada eller olägenhet för föreningen för att det ska vara meningsfullt att kräva återställande. Det räcker inte med att en i och för sig tillståndspliktig åtgärd vidtagits utan tillstånd.
Ändringar utanför lägenheten
Reglerna om ändring av lägenhet gäller just ändringar i lägenheten. Föreningen kan alltid säga nej om du vill göra ombyggnationer som berör andra delar av huset – till exempel installera en trapphushiss, montera en klimatanläggning som fästs i fasaden eller installera golvvärme djupare ner än tätskiktet. I dessa fall kan föreningen alltid neka utan en motivering.
