Vad är en upplåtelse?
Upplåtelse kallas det när lägenheten för första gången upplåts som bostadsrätt, och säljs från föreningen (eller byggherren) till den allra första bostadsrättshavaren. Det kan även ske genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Det är genom upplåtelsen som bostadsrätten blir just bostadsrätt.
Vid upplåtelsen tecknas ett upplåtelseavtal som bestämmer vad som ingår i bostadsrätten. Förutom lägenheten kan exempelvis mark upplåtas med bostadsrätt – marken blir då juridiskt en del av lägenheten. Till bostadsrätten kan höra förråd, garage, terrass och så vidare. Allt som ingår i bostadsrätten eller hör till bostadsrätten ska anges i upplåtelseavtalet. Det är ett juridiskt bindande dokument som ska följa bostadsrätten.
I upplåtelseavtalet måste parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser, och de belopp som ska betalas som insats, årsavgift och i förekommande fall upplåtelseavgift, anges. Det måste också finnas en ekonomisk plan för att föreningen ska få lov att upplåta en bostadsrätt. I annat fall är upplåtelsen ogiltig.
Vad är en överlåtelse?
Överlåtelse kallas i sin tur alla andra senare överlåtelser, efter upplåtelsen, så snart bostadsrätten säljs från den första bostadsrättshavaren.
Alltså; Från förening/byggherre till bostadsrättshavare 1 = Upplåtelse --> från bostadsrättshavare 1 till bostadsrättshavare 2 = Överlåtelse --> från bostadsrättshavare 2 till bostadsrättshavare 3 = Överlåtelse --> från bostadsrättshavare 3 till bostadsrättshavare 4 = Överlåtelse.
Och så vidare, och så vidare.
Viktigt att hålla koll på upplåtelseavtalet
Vad som anges i överlåtelseavtalet (köpekontraktet) är en köprättslig fråga, mellan överlåtare (säljare) och förvärvare (köpare). Det är inget som binder föreningen. En säljare kanske anger i överlåtelseavtalet att ett visst förråd hör till bostadsrätten eller att marken på uteplatsen är upplåten med bostadsrätt. Om det inte framgår av upplåtelseavtalet är det inte juridiskt bindande för föreningens del.
Föreningen måste inte tillhandahålla ett förråd eller upplåta uteplatsen bara för att det stod så i överlåtelseavtalet. Däremot är löftet bindande mellan köparen och säljaren – köparen kan driva en civilrättslig process gentemot säljaren och kräva denne på skadestånd p.g.a. att denne sålt ett förråd som inte finns, eller mark som inte var upplåten. Det hjälper dock inte föreningsrättsligt. Det är alltså viktigt även för kommande förvärvare att ha koll på upplåtelseavtalet, och inte nöja sig med att titta på överlåtelseavtalet.
