Uthyrningstid
Det vanligaste är att man får hyra ut periodvis, i sex månader eller ett år. Detta kan sedan förlängas. Exempel på skäl att få hyra ut din lägenhet kan vara att du ska studera eller arbeta på annan ort, provsamboende eller sjukdom. Hyr du ut ett eller flera enskilda rum, medan du själv bor kvar kallas det att ha inneboende. Detta kräver inte något tillstånd.
Andrahandsupplåtelse eller inneboende?
Andrahandsupplåtelse kräver styrelsens (eller hyresnämndens) tillstånd. En bostadsrättshavare har däremot rätt att ha inneboende, så länge det inte medför negativa konsekvenser för föreningen eller dess medlemmar. Det finns inga regler som styr hur stor andel av lägenheten som får disponeras av inneboende. Inte heller hur många personer som en bostadsrättshavare får ha som inneboende. Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende är inte glasklar. Det handlar om huruvida lägenheten är ”upplåten för självständigt brukande” eller inte. Bor bostadsrättshavaren själv kvar i lägenheten ses det aldrig som en andrahandsupplåtelse.
Faktorer av betydelse kan vara hur ofta och i vilken omfattning bostadsrättshavaren befinner sig i lägenheten. Till exempel om bostadsrättshavaren säger till i förväg, om hen går in med egen nyckel och kommer och går som hen vill. Det räcker alltså till exempel inte med att ett rum är låst för att det ska ses som inneboende. Är du osäker på om din uthyrning ska ses som en andrahandsupplåtelse eller inte, kontakta styrelsen och fråga!
Korttidsuthyrning
Det finns ingen regel i bostadsrättslagen eller i våra normalstadgar som säger att Airbnb eller korttidsuthyrningar är förbjudet. Avgörande är om lägenheten nyttjas självständigt av någon annan än bostadsrättshavaren.
Av hyresnämndens praxis framgår att Airbnb är att betrakta som hotellverksamhet av kommersiell natur, vilket är någonting som bostadsrättsföreningar inte behöver godkänna. Vill föreningen å andra sidan ge tillstånd går det bra. Det finns alltså inte något hinder mot att generellt medge tillstånd till andrahandsupplåtelse för till exempel korttidsuthyrning under sommaren via förmedlingsföretag.
Styrelsen lämnar tillstånd till andrahandsuthyrning
När du vill hyra ut din lägenhet i andrahand ska en ansökan skickas till styrelsen i din bostadsrättsförening. Det är nämligen styrelsen i din förening som lämnar tillstånd till andrahandsuthyrningen.
Om föreningen skulle neka din ansökan kan du vända dig till hyresnämnden för att få din ansökan prövad där. Om Hyresnämnden ger dig rätt får du hyra ut din bostad baserat på detta beslut, trots bostadsrättsföreningens nekande.
Tidsfaktorn ska vägas in. Skälen för upplåtelsen väger lättare ju längre tiden går. Om en lägenhet alltså redan varit upplåten i andra hand ett par år väger bostadsrättshavarens skäl lättare mot föreningens skäl för att neka tillstånd.
Befogad anledning för föreningen att inte lämna samtycke kan vara föreningens storlek (för styrelsearbetet), tidsfaktorn (lång uthyrning), speciella föreskrifter i stadgarna angående medlemskap (till exempel åldersrestriktioner) samt hyresgästens personliga kvalifikationer (att hyresgästen är känd störningsmakare). Däremot ej hyresgästens ekonomi, eftersom det fortfarande är bostadsrättshavaren som ansvarar för att avgifterna betalas.
Riksbyggen, Fastighetsägarna, HSB och Bostadsrätterna har tillsammans tagit fram riktlinjer angående andrahandsupplåtelser i bostadsrättsföreningar. Syftet är att ge stöd åt styrelsen vid behandlingen av ansökan om andrahandsupplåtelse.
Giltiga skäl för andrahandsuthyrning
- Ålder eller sjukdom. Ett skäl som anses godtagbart är om du behöver läggas in på sjukhus eller annat boende på grund av ålder eller sjukdom. Det spelar ingen roll om du kommer att kunna använda lägenheten igen eller inte.
- Tillfälligt arbete eller studier på annan ort. Orten ska ligga längre bort än det som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, som huvudregel mer än cirka 8-10 mil bort eller en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.
- Längre utlandsvistelse. För att en utlandsvistelse ska anses som längre ska den pågå i minst några månader.
- Provsamboende. Att vilja provsambo i ett parförhållande utgör ett godtagbart skäl. Provboende kan ske i den enes bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad.
- Uthyrning till närstående. Att barn eller andra närstående behöver bostad är ett godtagbart skäl, även det under en begränsad tid.
- I väntan på försäljning. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning.
Utöver de situationer som nämns ovan kan det finnas andra orsaker för dig att hyra ut din lägenhet i andra hand. Exempel på sådana skäl kan vara att du köpt en bostadsrätt för att bosätta dig i efter pensionering, men behöver hyra ut den under en övergångstid. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är kortvarig uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. En bostadsrättsförening kan tillåta uthyrning av andra skäl än dessa.
Avgift för andrahandsupplåtelse
Avgiften per år får högst uppgå till tio procent av prisbasbeloppet och det är föreningen själv som bestämmer om avgiften ska betalas årligen, månadsvis eller vid annan tidpunkt. Föreningen har även rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen under förutsättning att det finns inskrivet i föreningens stadgar (Riksbyggens normalstadgar innehåller sådan skrivning).
Det ligger inom styrelsens förvaltning att bestämma om avgiften ska tas ut i förskott eller efterskott. När det gäller efterskott kan det ske exempelvis månadsvis i efterskott eller efter hela upplåtelsetiden. Att ta ut avgiften i efterskott har fördelen att man inte behöver betala tillbaka om upplåtelsen upphör i förtid.
Villkoren i ett andrahandskontrakt är i princip inget som föreningen kan påverka. Föreningen får exempelvis inte ha synpunkter på den hyra som bostadsrättshavaren tar ut.
Ansvar för lägenheten
Det är fortfarande bostadsrättshavaren som ansvarar för lägenhetens skick och är skyldig att bland annat se till att inte störningar förekommer samt att årsavgiften betalas i tid. Blir det aktuellt att skicka en rättelseanmaning, på grund av exempelvis störningar, ska den skickas till bostadsrättshavaren och inte andrahandshyresgästen.
Tänk därför på att det kan vara bra att noga undersöka andrahandshyresgästens betalningsförmåga och skötsamhet. Det är alltid bra att skriva ett kontrakt mellan dig och din hyresgäst innan hyresperioden börjar. I kontraktet bör hyresperiod, hyra och uppsägningstid framgå.
Otillåten andrahandsuthyrning
Vid en otillåten andrahandsupplåtelse måste föreningen skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om upplåtelsen för att den ska kunna ligga till grund för förverkande. Även om föreningen inte vill säga upp bostadsrättshavaren utan enbart att andrahandsupplåtelsen ska upphöra måste föreningen skicka en rättelseanmaning inom tidsfristen. Varje andrahandsupplåtelse räknas som en ny upplåtelse, så föreningen får en ny chans att reagera inom två månader för varje upplåtelse. Föreningen kan förvisso skicka en rättelseanmaning även om det gått längre tid än två månader.
Förhoppningsvis rättar sig bostadsrättshavaren efter föreningens vilja och om inte annat kan det, vid eventuella framtida tvister, vara bra att kunna visa att bostadsrättshavaren tidigare struntat i anmaningar från styrelsen.
Sök tillstånd vid andrahandsuthyrning
Kom ihåg att alltid söka tillstånd vid andrahandsuthyrning. Att hyra ut lägenheten utan medgivande från din bostadsrättsförening är grund för uppsägning av din bostadsrätt. Även uthyrning efter att tidigare tillstånd löpt ut räknas som en otillåten andrahandsuthyrning.
Ansökan andrahandsupplåtelse bostadsrätt
