Underhållsbestämmelserna
Underhållsbestämmelserna finns i Riksbyggens normalstadgar § 26-§ 38.
Dessa paragrafer behandlar hur underhållsansvaret för föreningens hus och lägenheterna fördelas mellan förening och bostadsrättshavare. I stora drag ansvarar föreningen för fastighetens yttre och gemensamma utrymmen, medan bostadsrättshavarna står för det inre i sina egna lägenheter.
Om en skada uppstår får man se efter i stadgarna vem som bär ansvaret för denna del. Vi har valt att ha rätt så utförliga underhållsbestämmelser i våra stadgar. Detta för att undvika konflikter om vem som ska stå för vad. Det är bättre att vara tydlig i förväg, innan en skada väl uppstår, än att försöka komma överens i efterhand.
Med det sagt så är våra stadgar standardstadgar, som är avpassade för att fungera i så många föreningar som möjligt. Har din förening något eget, som inte finns i våra stadgar – exempelvis avfallskvarnar eller porttelefoner – finns det inget hinder mot att även skriva in dessa saker i stadgarna.
Stäm för säkerhets skull av med oss på Riksbyggen först, så att vi kan godkänna anpassningen. Vi godkänner stadgeändringar i underhållsdelarna så länge de inte är lagstridiga eller motsägelsefulla. Förutom Riksbyggens godkännande krävs även stämmobeslut med särskild beslutsmajoritet för att ändra stadgarna.
En bostadsrättshavare får aldrig åläggas yttre underhåll. Det gäller i alla föreningar, även småhus och radhusföreningar. Det går alltså inte att bestämma att en bostadsrättshavare ska sköta om fasaden eller taket, det strider mot tvingande lag. Däremot går det att dela upp ansvaret på lite olika sätt inne i de enskilda lägenheterna. Det är bra att vara så utförlig som möjligt.
Vidare reglerar stadgarna föreningens rätt till tillträde till lägenheten. Föreningen har rätt att få komma in i bostadsrättshavarnas lägenheter, exempelvis för tillsyn och för underhåll av delar föreningen svarar för. Föreningen får dock inte gå in hur som helst, utan måste informera om det hela i förväg.
Bostadsrättshavarens rätt att bygga om
Ett block i underhållsavsnittet handlar om bostadsrättshavarens rätt att bygga om i sin lägenhet. En bostadsrättshavare har relativt stor frihet att bygga om, men vissa förändringar kräver styrelsens tillstånd.
När det gäller förändringar som innebär ingrepp i en bärande konstruktion, ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller andra väsentliga förändringar av lägenheten krävs tillstånd från styrelsen.
Styrelsen får å andra sidan bara neka tillstånd om förändringen skulle medföra påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Denna stadgebestämmelse är direkt hämtad från bostadsrättslagen, och får inte ändras.
Många förändringar av bostadsrättslagen vid årsskiftet
Däremot kommer det ske förändringar i bostadsrättslagen till årsskiftet – det kommer att bli betydligt fler förändringar än tidigare som kräver styrelsens tillstånd, och om bostadsrättshavaren bygger om olovligt kan det till och med leda till förverkande. Dessa lagändringar leder även till att vi kommer att behöva ändra våra normalstadgar. Mer information om detta kommer under hösten och våren.
Vad säger stadgarna om förverkande? (uppsägning)
Efter bestämmelserna om underhållsansvar kommer stadgebestämmelser om förverkande. Förverkande är ett lite finare ord för uppsägning, kan man säga. När nyttjanderätten till bostaden är förverkad har föreningen rätt att säga upp bostadsrättshavaren för avflyttning. En förverkandegrund är betalningsförseningar.
Om bostadsrättshavaren inte betalar sin årsavgift har föreningen rätt att säga upp bostadsrättshavaren. Samma sak gäller om bostadrättshavaren hyr ut i andra hand utan tillstånd, och inte rättar sig efter tillsägelse, eller om lägenheten vanvårdas.
Du hittar alla förverkandegrunder i § 39 i våra normalstadgar. Det är viktigt att notera att det inte går att säga upp en bostadsrättshavare av något annat skäl än vad som anges i denna paragraf.
Bostadsrättslagen är till mångt och mycket en skyddslagstiftning och det ska mycket till innan en bostadsrättshavare kan sägas upp. I många fall måste föreningen skicka en rättelseanmaning först, och om bostadsrättshavaren rättar sig får uppsägning inte ske. Vidare finns det en hel del formaliaregler, som att socialen ska informeras i en del fall, och andra formkrav. Det kan vara bra att ta hjälp av en extern jurist inför en uppsägning, med tanke på det snåriga regelverket.
Läs mer: Stadgarna styr verksamheten
Läs mer: Styrelse- och stämmoregler i Riksbyggens normalstadgar
