Hyresnämnden - en myndighet
Hyresnämnden är ingen domstol, utan en myndighet som har fått befogenhet att fatta beslut i vissa ärenden rörande bostadsrätter och hyresrätter. Vissa av hyresnämndens beslut går att överklaga till domstol. Hyresnämnden kan också medla i frågor där en bostadsrättshavare eller hyresgäst inte är överens med föreningen eller hyresvärden.
Då kan du komma i kontakt med hyresnämnden
När det gäller hyresrätter finns det många frågor där hyresnämnden kan bli inblandad. I den här artikeln fokuserar vi på bostadslägenheter, men hyresnämnden prövar även lokalfrågor.
Om du bor i en hyresbostad och hyresvärden missköter sig, och inte tar hand om huset, så att lägenheterna förfaller, kan du vända dig till hyresnämnden. Nämnden kan besluta om skyldighet att åtgärda bristerna, eller att rusta upp hela lägenheten om så behövs.
Ibland är det tvärtom – hyresvärden vill utföra ombyggnationer i lägenheten, men hyresgästerna är mot det hela, oftast på grund av oro över för höga hyror. För att inte enskilda hyresgäster ska kunna stoppa nödvändiga förbättringsåtgärder finns det en möjlighet för hyresnämnden att godkänna en sådan ombyggnation. Detta även om det kommer att innebära hyreshöjningar. Hyresnämnden ska dock titta på om det finns ett beaktansvärt intresse för hyresvärden att genomföra åtgärderna – det kan exempelvis handla om att man behöver rusta upp lägenheterna till nutida normal boendestandard. Hyresnämnden ska även se till att åtgärderna inte är oskäliga gentemot hyresgästerna. Här tittar man oftast på hyresgästerna i en klump. Undantagsvis kan enskilda hyresgästers intressen beaktas, exempelvis om en åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande.
Skulle det vara så att du som hyresgäst själv har fixat och målat i lägenheten, men gjort det på ett icke fackmannamässigt sätt, kan hyresnämnden utdöma ersättningsskyldighet. Ersättningsskyldighet kan även uppstå om hyresgästen använt extrema färger eller mönster. Vid beräkning av skadan brukar man utgå från vad det kostar att återställa lägenheten i normalt skick.
Vidare kan hyresnämnden besluta om rätt för hyresgästen att få byta sin hyresrätt mot en annan lägenhet, eller rätt att överlåta lägenheten till en närstående eller liknande, i fall då hyresvärden har sagt nej.
Samma sak gäller vid andrahandsupplåtelse – om hyresvärden säger nej till en ansökan om andrahandsupplåtelse kan hyresgästen vända sig till hyresnämnden, som överprövar hyresvärdens beslut. För att hyresnämnden ska säga ja krävs att hyresgästen har skäl för att vilja hyra ut i andra hand. Det kan exempelvis röra sig om tillfälligt arbete eller studier på annan ort, att hyresgästen vill testa på att provbo med en ny sambo eller om hyresgästen har fått en sjukdom som gör att hen under en tid inte kan nytta lägenheten.
Vidare krävs att hyresvärden inte har något skäl att säga nej – det får till exempel inte vara en stökig andrahandshyresgäst. Att hyra ut otillåtet är skäl för uppsägning, så det är inte att rekommendera. Tar förstahandshyresgästen ut för hög andrahandshyra så kan hyresnämnden besluta om återbetalning.
En annan typ av ärenden är de fall då hyresvärden har sagt upp ett hyresavtal och hyresgästen inte vill flytta. En hyresgäst har vad man kallar ett direkt besittningsskydd, vilket innebär att det är mycket svårt att bli av med en hyresgäst som sköter sig. Om hyresgästen däremot missköter sig, inte betalar hyran eller stör sina grannar, kan besittningsskyddet brytas. Hyresnämnden granskar om det finns skäl för förlängning, eller om hyresvärden har rätt att säga upp hyresgästen. Det är hyresvärden som ska anmäla ärendet hos hyresnämnden. Om hyresvärden missar det är uppsägningen ogiltig. Hyresnämnden tittar både på hyresgästens behov av lägenheten, och hyresvärdens skäl att säga upp.
I vissa fall kan man avtala bort hyresgästens besittningsskydd. Det kan exempelvis röra sig om korttidskontrakt, då huset ska rivas inom kort. Avstående av besittningsskydd måste i de allra flesta fall godkännas av hyresnämnden för att vara giltiga.
Enklare process i hyresnämnden än i domstol
Som du hör kommer hyresnämnden in i bilden i många lägen. En stor skillnad mot vanlig domstol är att processen i hyresnämnden är betydligt enklare och mindre formaliserad. Hyresrådet har möjlighet att gripa in i diskussionerna och lyfta fram argument, och även i uppdrag att försöka få parterna att komma överens med hjälp av medling. Egentligen kan man klara sig utan ett ombud som hjälp, men det kan naturligtvis ändå kännas skönt att ha en expert vid sin sida vid en förhandling i nämnden. En annan stor skillnad jämfört med domstol är att du inte riskerar att få betala motpartens rättegångskostnader, även om du förlorar målet. Du riskerar alltså som mest eventuella egna ombudskostnader, och din egen tid.
Vill du lära dig mer om vad hyresnämnden gör?
Då kan du läsa mer på t.ex. hyresgastforeningen.se.
