Vi använder cookies för att ge dig en bättre upplevelse av Riksbyggens webb. Om cookies på riksbyggen.se.

Ok
Stäng sök

Andrahandsuthyrning och korttidsuthyrning

Kanske åker du utomlands eller bor tillfälligt på en annan adress och vill passa på att tjäna lite extra pengar genom att hyra ut din lägenhet medan du är borta. Här svarar vi på vilka regler som gäller under en andrahandsuthyrning, till exempel vem som ansvarar för lägenheten, eventuella avgifter och uthyrning via airbnb.

Andrahandsupplåtelse eller inneboende?

Andrahandsupplåtelse kräver styrelsens (eller hyresnämndens) tillstånd. En bostadsrättshavare har däremot rätt att ha inneboende, så länge det inte medför negativa konsekvenser för föreningen eller dess medlemmar. Inget tillstånd krävs och det finns inga regler som styr hur stor andel av lägenheten som får disponeras av inneboende eller hur många personer som en bostadsrättshavare får ha inneboende. Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende är inte glasklar. Det handlar om huruvida lägenheten är ”upplåten för självständigt brukande” eller inte. Bor bostadsrättshavaren själv kvar i lägenheten ses det aldrig som en andrahandsupplåtelse.

Faktorer av betydelse kan vara hur ofta och i vilken omfattning bostadsrättshavaren befinner sig i lägenheten, om bostadsrättshavaren säger till i förväg, om hen går in med egen nyckel och kommer och går som hen vill. Det räcker alltså till exempel inte med att ett rum är låst för att det ska ses som inneboende. Är du osäker på om din uthyrning ska ses som en andrahandsupplåtelse eller inte, kontakta styrelsen och fråga!

Styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd

Som huvudregel krävs styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd om bostadsrättshavaren vill upplåta sin lägenhet till annan för självständigt brukande, så kallad andrahandsuthyrning.

Observera att ingen hyra krävs för att reglerna ska gälla. Det finns heller inga specialregler för släktingar eller närstående. Om exempelvis en förälder hyr ut sin lägenhet till sitt barn (eller låter barnet bo kostnadsfritt i lägenheten) räknas det som en andrahandsupplåtelse om föräldern själv inte bor i lägenheten. Villkoren i ett andrahandskontrakt är i princip inget som föreningen kan påverka. Föreningen får exempelvis inte ha synpunkter på den hyra som bostadsrättshavaren tar ut.

Skäl och befogad anledning att vägra

Föreningen har alltid mandat att ge tillstånd till andrahandsupplåtelse medan hyresnämnden måste hålla sig till lag och praxis. Föreningsstämman kan ge styrelsen direktiv att vara mer generös än hyresnämnden vad gäller vilka skäl som godtas för andrahandsupplåtelse. Likhetsprincipen måste beaktas. Medges en medlem andrahandsupplåtelse för vissa skäl ska tillstånd ges till annan medlem som har samma skäl.

Hyresnämnden ska lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Utgångspunkten i ett godtagbart skäl för att upplåta en lägenhet i andra hand är om bostadsrättshavaren under en tid inte avser använda lägenheten men har ett rimligt behov av att behålla den. Exempel som anges i lagens förarbeten är studier eller anställning på annan ort bortom pendlingsavstånd, provsamboende, längre utlandsvistelse, vård av anhörig, att man är intagen på långvård eller viljan att bereda en närstående en bostad. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. Det finns inte något krav på planerat återvändande till lägenheten. Den som förvärvat en lägenhet i spekulativt syfte anses dock inte ha skäl att få upplåta lägenheten i andra hand.

Tidsfaktorn ska vägas in. Skälen för upplåtelsen väger lättare ju längre tiden går. Om en lägenhet alltså redan varit upplåten i andra hand ett par år väger bostadsrättshavarens skäl lättare mot föreningens skäl för att neka tillstånd.

Befogad anledning för föreningen att inte lämna samtycke kan vara föreningens storlek (för styrelsearbetet), tidsfaktorn (lång uthyrning) och speciella föreskrifter i stadgarna angående medlemskap (till exempel åldersrestriktioner) samt hyresgästens personliga kvalifikationer (att hyresgästen är känd störningsmakare – dock ej hyresgästens ekonomi, eftersom det fortfarande är bostadsrättshavaren som ansvarar för att avgifterna betalas).

Otillåten andrahandsupplåtelse och tvåmånadersfristen

Om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet utan styrelsens eller hyresnämndens tillstånd föreligger en otillåten andrahandsupplåtelse, vilket kan leda till förverkande av bostadsrätten. Även upplåtelse efter att tillstånd löpt ut räknas som en otillåten andrahandsupplåtelse.

Vid en otillåten andrahandsupplåtelse måste föreningen skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om upplåtelsen för att den ska kunna ligga till grund för förverkande. Även om föreningen inte vill säga upp bostadsrättshavaren utan enbart att andrahandsupplåtelsen ska upphöra måste föreningen skicka en rättelseanmaning inom tidsfristen, annars saknas påtryckningsmedel om bostadsrättshavaren inte vill säga upp andrahandshyresgästen. Varje andrahandsupplåtelse räknas som en ny upplåtelse, så föreningen får en ny chans att reagera inom två månader för varje upplåtelse.

Föreningen kan förvisso skicka en rättelseanmaning även om det gått längre tid än två månader. Förhoppningsvis rättar sig bostadsrättshavaren efter föreningens vilja och om inte annat kan det, vid eventuella framtida tvister, vara bra att kunna visa att bostadsrättshavaren tidigare struntat i anmaningar från styrelsen.

Ansvar för lägenheten

Det är fortfarande bostadsrättshavaren som ansvarar för lägenhetens skick och är skyldig att bland annat se till att inte störningar förekommer samt att årsavgiften betalas i tid. Blir det aktuellt att skicka en rättelseanmaning, t.ex. pga. störningar, ska den skickas till bostadsrättshavaren och inte andrahandshyresgästen.

Avgift för andrahandsupplåtelse

Föreningen har rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen under förutsättning att det finns inskrivet i föreningens stadgar (Riksbyggens normalstadgar innehåller sådan skrivning). Avgiften per år får uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet, i dagsläget 4 550 kr. Om lägenheten är upplåten under en del av ett år, beräknas den högsta tillåtna avgiften efter de kalendermånader som upplåtelsen faktiskt pågår. Det saknar betydelse om upplåtelsen varar en hel kalendermånad eller endast några dagar i månaden.

Det ligger inom styrelsens förvaltning att bestämma om avgiften ska tas ut i förskott eller efterskott. När det gäller efterskott kan det ske exempelvis månadsvis i efterskott eller efter hela upplåtelsetiden. Att ta ut avgiften i efterskott har fördelen att man inte behöver betala tillbaka om upplåtelsen upphör i förtid.

Korttidsuthyrning

Det finns ingen regel i bostadsrättslagen eller våra normalstadgar som säger att Airbnb eller korttidsuthyrningar är förbjudet.

Korttidsuthyrningar är dock precis som alla upplåtelser i andra hand tillståndspliktiga. Det finns i lagen inte någon tidsgräns för hur länge en upplåtelse ska pågå för att bli tillståndspliktig, redan enstaka dagars upplåtelse kräver tillstånd. Avgörande är om lägenheten nyttjas självständigt av någon annan än bostadsrättshavaren.

Av hyresnämndens praxis framgår att Airbnb är att betrakta som hotellverksamhet av kommersiell natur, vilket är någonting som bostadsrättsföreningar inte ska behöva acceptera.Föreningen behöver således inte ge tillstånd till uthyrningar av den typen. Vill föreningen å andra sidan ge tillstånd går det bra, det är upp till föreningen. Föreningen kan alltid vid sin bedömning om samtycke ska medges, göra en friare tolkning än vad bostadsrättslagen medger. Det finns alltså inte något hinder mot att generellt medge tillstånd till andrahandsupplåtelse t.ex. på sommaren för korttidsuthyrning via förmedlingsföretag. Alldeles oavsett vilken policy man väljer är det viktigt att alla medlemmar behandlas lika.

Riktlinjer för andrahandsuthyrning

Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna har tillsammans tagit fram riktlinjer angående andrahandsupplåtelser i bostadsrättsföreningar i syfte att ge stöd åt styrelsen vid behandlingen av en ansökan om andrahandsupplåtelse. Ta del av den här >>