Felanmälan

Din e-faktura kommer inom kort.

Hyres- och avgiftsavierna i pappersformat kan vara försenade men kommer inom kort. 

Det är olika beroende på vilket avtal din bostadsrättsförening eller hyresvärd har med Riksbyggen.

• Med kvartalsavisering kommer inbetalningskorten (avierna) var tredje månad. Du får då tre fakturor med inbetalningskort den första månaden i varje kvartal.
• Med månadsavisering får du din faktura med inbetalningskort varje månad.

Det här gäller oavsett hur du betalar din hyra/avgift – t.ex. med internetbank, e-faktura eller autogiro.

Vid aviseringen i maj 2017 visade det sig att ett antal kunder med autogiro från Danske Bank fick sina konton belastade med dubbla avgifter. 

Riksbyggen försöker vid tre tillfällen att dra pengarna från angivet konto.
Har inte pengarna dragits trots detta bör du kontrollera med din bank och sedan kontakta oss för att få en avi att betala avgiften på.

Du kan också skapa konto på Riksbyggens Kundwebb för att där enkelt se dina avier med OCR-nummer samt bankgironummer, så du kan betala din hyra/avgift i tid.

Detta är standardfaktura från Klarna och tyvärr kan vi på Riksbyggen inte ändra på fakturan så det framgår vem den gäller. Har man anmält tre personer så ska man få tre bekräftelsemejl och tre fakturor.

Vi behöver ha en underskrift från dig på att du vill ändra bankkonto där dragningen ska ske, därför behöver du fylla i en ny ansökan och skicka till oss.

Fyll i blanketten Medgivande till autogiro och skicka till oss. Du kan även kontakta oss så skickar vi hem en blankett.

Kontakta Riksbyggen så avslutar vi ditt autogiro.

Pantförskrivningsavgift debiteras när den boende har lagt bostadsrätten som säkerhet vid banklån. Avgiften debiteras även när den boende lägger om sina lån på bostadsrätten.

Föreningen ansvarar för att förändringar gällande pantförskrivningar registreras i lägenhetsregistret för respektive bostadsrättsförening. Pantförskrivningsavgiften är en administrativ avgift som bostadsrättsföreningen har rätt att ta ut om så anges i föreningens stadgar.

Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår att föreningen äger rätt att ta ut en pantförskrivningsavgift på 1 % av prisbasbeloppet per pantförskrivning. Prisbasbeloppet fastställs årligen av SCB (Statistiska centralbyrån) på uppdrag av regeringen. (Prisbasbeloppet varierar från år till år.)

Läs mer på Bostadsrätternas webbplats om pantförskrivningsavgift

Kontrollera först att du betalat fakturan i tid. Kontrollera även att du betalat till rätt bankgiro och att du använt rätt fakturanummer.

Du kan logga på Kundwebben för att se din faktura och ditt Bankgironummer.

Ordnar det sig inte, hör av dig till oss så hjälper vi dig.

Kontakta din bank så kan de hjälpa dig med detta.

Kontakta Riksbyggen så skickar vi ut nya avier till dig.

Kontrollera om mejlet med fakturan har hamnat i din skräppost. Om du inte hittar mejlet med fakturan där, kontakta då Klarna 08-120 120 10 eller skriv till deras kundtjänst.

Kontakta oss så förser vi dig med nya avier eller med ett OCR-nummer som du kan använda vid betalning.

Kontakta Klarna angående vilka betalningsalternativ som just du kan få, på telefon 08-120 120 10 eller via Klarnas kundservice.

För att göra ansökan fyll i blanketten Medgivande till autogiro och skicka till oss (adressen finns på blanketten). Det går även bra att kontakta Riksbyggen dygnet runt på 0771-860 860 så skickar vi hem en blankett.

Pengar dras automatiskt från angivet konto sista bankdagen i månaden.

Anmälan för e-faktura gör du på din internetbank.

Det innebär att vi skickar fakturan elektroniskt och den presenteras på ditt bankkonto på internet. Vissa banker har också stöd för automatisk betalning vilket innebär att du kan välja om betalningen ska göras automatiskt eller manuellt.

Fyll i blanketten Medgivande om autogiro och skicka till: 

Riksbyggen
Box 421
721 08 Västerås

 Vill du betala din hyra (avgift) genom e-faktura vänder du dig till din bank så hjälper de dig att komma igång.

Om du bor i bostadsrätt avgör styrelsen i den bostadsrättföreningen du har om du får uppskov på din avgift. Kontakta styrelsen i din förening.

Om du bor i hyresrätt, kontaktar du ditt lokalkontor på 0771-860 860 för att fråga om du får uppskov på din hyra.

Om du bor i bostadsrätt kan du skapa ett konto på vår kundwebb. Där kan du bland mycket annat se dina avier med OCR-nummer.

Läs mer om kundwebben

När man säger hyra är det i själva verket avgift man menar. Oavsett om man säger hyra eller avgift kan det ju verka lite märkligt att man ska betala en avgift för att använda något man faktiskt köpt.

Föreningen ska inte göra någon vinst på avgiften du som bostadsrättshavare betalar. Avgiften täcker kostnader för det som ägs och förvaltas av föreningen. På så sätt betalar ni tillsammans för det som ni utnyttjar gemensamt. Till exempel städning av trapphus, gräsklippning och snöröjning.

Men förutom löpande utgifter för olika tjänster täcker avgiften även utveckling och underhåll. För exempelvis stambyten eller renovering av fasader behöver föreningen lägga undan pengar.

De flesta föreningar är dessutom belånade. Kostnaden för de lånen ingår också i din avgift.

Du och dina grannar bildar tillsammans en ekonomisk förening, er bostadsrättsförening. Du är alltså medlem i en ekonomisk förening! Det är den föreningen som äger själva fastigheten. Det är alltså inte så att du äger den lilla del av fastigheten som utgör din bostad. Det du äger är rätten att nyttja bostaden på obestämd tid.
Att ni genom bostadsrättsföreningen äger fastigheten innebär också att ni delar på ansvaret och risken. Om något behöver åtgärdas är det du och dina grannar som ansvarar för att lösa det. Det finns ingen hyresvärd att vända sig till.

Titta på film Varför betalar du hyra? i vår E-utbildning Bo i bostadsrätt

Styrelsen fastställer avgiften så att de sammanlagda avgifterna ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar ekonomi i föreningen.

Avgiften fördelas sedan till bostadsrättshavarna enligt stadgarna.

Läs och lär dig mer i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Bostadsrättsföreningen reglerar vilka avgifter som föreningen får ta ut av den boende.

Följande insatser och avgifter kan föreningen ta ut av dig som är medlem:

Insats

Insatsen betalar du när en bostadsrätt upplåts till dig.

Årsavgift (avgiften/hyran)

Årsavgift är vad föreningen tar ut för att täcka de löpande kostnaderna. Den brukar tas ut per månad och kallas därför ibland för månadsavgift.

Upplåtelseavgift

Föreningen kan, om det finns med i stadgarna, ta ut en upplåtelseavgift tillsammans med insatsen om du köper din bostadsrätt senare än övriga medlemmar (gäller främst vid nyproduktion eller ombildning).

Överlåtelseavgift

När du överlåter din bostadsrätt kan föreningen ta ut en överlåtelseavgift, antingen av dig eller av den som köper din bostadsrätt. Detta förutsatt att det finns bestämmelser om det i stadgarna. Enligt Riksbyggens nuvarande normalstadgar ska överlåtelseavgiften betalas av köparen.

Avgift för andrahandsupplåtelse

Avgiften fastställs av styrelsen och får per år maximalt uppgå till tio procent av gällande prisbelopp. För att styrelsen ska ha möjlighet att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse krävs att det finns bestämmelser om det i stadgarna.

Pantsättningsavgift

Pantsättningsavgift kan föreningen ta ut för sin administration när en bostadsrätt ska pantsättas. Även här förutsätts att det finns bestämmelser om det i stadgarna. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av lag. Föreningens stadgar måste innehålla uppgift om hur man beräknar de olika avgifterna. Utöver detta får föreningen ta ut avgifter för andra saker som inte föreningen är skyldig att tillhandahålla enligt lag som till exempel parkeringsavgifter, tvättstugeavgifter eller avgifter för bastu.

Det är personen som har köpt bostadsrättslägenheten och är medlem i föreningen som är bostadsrättshavare.

Att någon flyttar in i lägenheten innebär inte att den personen med automatik blir bostadsrättshavare. För att bli delägare krävs det att den inflyttade förvärvar en del av bostadsrätten. Därefter ska föreningen godkänna personen som medlem.

En bostadsrättshavare ska "iaktta sundhet, ordning och skick" vid användandet av lägenheten. Av det följer att han eller hon ska följa de ordningsregler som gäller i föreningen.

Bostadsrättsföreningar brukar ha regler som säger att man inte får störa efter en viss tidpunkt, vanligtvis 22-tiden.

Bestämmelsen tar i första hand sikte på hög musik, men omfattar även andra typer av störningar som exempelvis ljud från tvättmaskiner. Det vanliga är att föreningen på föreningsstämman fastställer de ordningsföreskrifter som gäller i föreningen.

Du bör rengöra filtret i fläktkåpan över spisen en gång i månaden. Diska det i diskmaskin eller med diskmedel. Fläkten över spisen är en del av ventilationssystemet och suger ut matos. Luft från badrummet sugs också ut via ventilationssystemet, tänk därför på att rengöra ventilationen i badrummet.

Det avsedda ändamålet med en bostadslägenhet är att den ska användas för permanent boende såvida inte annat anges i upplåtelseavtalet.

Bostadsrättshavare som använder lägenheten i strid med avsett ändamål är skyldig att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Föreningen får dock endast åberopa avvikelser av avsevärd betydelse för föreningen eller annan medlem.

Om bostadsrättshavaren i övrigt sköter sina förpliktelser mot föreningen så kan inte den omständigheten att lägenheten står tom anses vara av sannolik betydelse för föreningen. Detta givetvis under förutsättning att lägenheten "tittas till" med jämna mellanrum.

Vad gäller själva köpet har föreningen inget att säga till om - det är en sak mellan säljare och köpare. Däremot har föreningen rätt att neka en köpare att bli medlem i föreningen om förutsättningarna för medlemskap inte är uppfyllda. Nekas medlemskap är köpet ogiltigt. I detta fall blir det dock inte fråga om någon medlemskapsprövning vid förvärv av den andra bostadsrätten eftersom personen redan är medlem i föreningen. I ett sådant fall har föreningen således inte någon möjlighet att hindra en presumtiv köpare även om denne inte har för avsikt att bo i lägenheten. Det finns heller inte något i bostadsrättslagen eller Riksbyggens normalstadgar som säger att en person inte får ha mer än en bostadsrätt.

Andrahandsupplåtelse

Om bostadsrättshavaren inte bor i lägenheten kan det röra sig om en andrahandsupplåtelse. Om ingen person bor i lägenheten är det inte någon andrahandsupplåtelse. Då handlar det istället om att lägenheten står tom. Det är normalfallet inte grund för uppsägning, såvida inte lägenheten lämnas utan tillsyn.

Är det däremot så att andra personer bor i lägenheten rör det sig om en andrahandsupplåtelse. För att upplåta en lägenhet i andra hand krävs styrelsens samtycke, alternativt hyresnämndens tillstånd. Otillåten andrahandsupplåtelse kan vara grund för förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten.

Läs även frågan Vilka skäl godtas vid andrahandsuthyrning och hur länge får man hyra ut?

Ja, om du använder elgrill är det tillåtet. I övriga fall ska du grilla på en säker plats.

Det finns inget förbud i lagen som förbjuder grillning på balkongen, men många föreningar har förbud i sina ordningsregler (stadgar) som du som boende bör följa.

Du får inte heller störa dina grannar, även om din förening inte har förbjudit grillning. Röken från grillen kan räknas som en störning, därför kan det vara bra om du frågar grannarna först.

Ett bra tips är att elgrillen som ofta osar mindre än kol- eller gasgrillar.

Om du bor i en hyresrätt får du inte borra eller göra andra hål i ytskiktet i badrummet. Vill du sätta upp något på väggarna måste du först prata med Riksbyggen. Det är för att undvika att det blir vattenskador i badrummet.

Ett tips är att köpa sugproppar på så sätt slipper du borra i väggarna.

Nej, tyvärr. Det finns fler skäl till att det inte är tillåtet att hänga lådor på utsidan av balkongen.

För det första är det föreningen som ansvarar och bestämmer avseende fasaden och utsidan av balkongen, insidan disponerar du som bostadsrättshavare över. Säkerhetsaspekten om en blomlåda faller ner och skadar någon är ett ytterligare skäl till att det inte är tillåtet.

Du har rätt att måla och tapetsera i lägenheten men arbetet ska utföras på fackmannamässigt sätt. Val av tapet och färg får inte vara för avvikande i annat fall kan du få betala för ommålning och omtapetsering när du flyttar.

Du får inte utan tillstånd/lov av Riksbyggen

• Du får inte utan lov måla eller sprutlackera köksluckor, garderobsdörrar eller andra dörrar eller måla direkt på tapeten. 
• Du får inte kakla eller måla om i badrummet själv och inte borra i väggar eller golv. Detta för att inte riskera att fuktspärren skadas.
• Större ingrepp som att ändra planlösning på lägenheten genom att ta bort eller att sätta upp en vägg eller ett valv är inte tillåtet.
• Du får inte göra ingrepp på lägenhetens fasta elinstallation.
• Det är förbjudet av själv koppla in disk- och tvättmaskin eller att dra ut ström till en uteplats. Det är förenat med livsfara och ska utföras av en fackman.

Kontakta oss vid frågor

Om du är det minsta osäker på vad du själv får göra i lägenheten kan du alltid kontakta ditt lokala Riksbyggenkontor så får du hjälp. Du riskerar att få återställa lägenheten i godtagbart skick när du flyttar om Riksbyggens regler inte följs.

Ja, det får du. Men det kan innebära att du får betala för eventuella skador som uppkommer i bostaden i samband med flytt eller renovering.

Det är förbjudet att röka i tvättstugan, trapphuset och andra gemensamma utrymmen.

Tänk på att visa hänsyn till dina grannar om du röker på balkongen.

Ditt elansvar som boende

Om man börjar med frågan om vem som är ansvarig för eluttagen i din lägenhet så är svaret att det är du som är ansvarig för dessa. En bostadsrättsägare är ansvarig för de delar av elanläggningen i lägenheten som är synliga, till exempel eluttag och strömbrytare.

Bostadsrättsföreningens elansvar

Bostadsrättsföreningen är ansvarig för elanläggningar i gemensamhetsutrymmen, garage med mera samt den del i bostadsrättslägenheten som inte är synligt (till exempel elledningar i golv, väggar och tak).

Svaret på frågan om du själv får byta ett eluttag är: det beror på!

Om du har tillräckliga kunskaper om hur arbetet utförs på ett säkert sätt får du själv byta ut följande mot likvärdigt material:

• Glödlampor, lysrör och andra ljuskällor
• Fast ansluten ljusarmatur i torra utrymmen
• Säkringar (proppsäkring)
• Stickpropp och uttag på förlängningskabel
• Sladdmonterad strömbrytare
• Infällda och utanpåliggande vägguttag (både jordade och ej jordade)
• Infällda och utanpåliggande strömbrytare

Osäker? Kontakta oss

Om du är det minsta osäker så rekommenderar vi på Riksbyggen alltid att du anlitar en behörig elektriker. Om du kontaktar vår kundtjänst (som är öppet dygnet runt) på 0771-860 860 så hjälper vi till att boka in en behörig elektriker. 

Ja, men visa hänsyn till dina grannar. Ta inte med ditt husdjur till tvättstugan eller andra gemensamma utrymmen eftersom det finns många allergiker.

Husdjuret får inte heller förorena barnens sandlådor eller andra ställen där barnen leker.

Läs även frågan Vilka regler gäller för husdjur i bostadsområdet?

Den medlem som hyr garaget, har inte rätt att använda garaget för annat ändamål än det avsedda. Det avsedda ändamålet med garaget är biluppställningsplats, inte förråd eller något annat. Garagehyresgästen har endast vad man kallar för ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att kontraktet för garaget alltid kan sägas upp till hyrestidens utgång.

För det fall hyresvärden (föreningen) inte har tillräckliga skäl för sin uppsägning kan hyresgästen ha rätt till skadestånd, vilket i den här typen av ärenden är maximerat till en årshyra. Det är viktigt att tänka på att föreningen måste behandlar sina medlemmar lika. Det innebär att om en hyresgäst sägs upp på grund av felaktig användning ska även eventuellt övriga hyresgäster som använder garaget felaktigt sägas upp.

Hyresvärden (föreningen) har aldrig rätt att gå in i garaget utan hyresgästens tillstånd, om det inte är en nödsituation. Däremot kan en hyresvärd med hjälp av Kronofogden komma in och kontrollera att bostadsrättshavaren använder garaget för avsett ändamål.

Bostadsrättsföreningen svarar för det yttre underhållet, där det bland annat ingår städning av det slag som du skriver om.

Föreningen kan inte tvinga bostadsrättshavare att delta i städdagar och har inte heller rätt att ta ut ersättning av de medlemmar som väljer att inte delta.

Det är styrelsen i din bostadsrättsförening som tar beslut om andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning tillåts vanligen högst ett år i taget. Andrahandsuthyrning är en överenskommelse mellan innehavaren och andrahandshyresgästen.

Blanketten Uthyrning av andra hand för bostadsrätt (alternativt hyresrätt) är en ansökan till föreningen men om innehavaren och andrahandshyresgästen vill kan de själva skriva ett avtal sinsemellan.

Har du tillgång till din senaste hyresavi hittar du saldouppgiften där. Om inte, kontakta Riksbyggen så hjälper vi dig med detta.

Om du ska ta ut reparationsfonden använder du dig av blanketten uttag av reparationsfond. Den ska du skicka till Riksbyggen.

Du ska fylla i blanketten Uttag ur bostadsrättshavarens reparationsfond och skicka till Riksbyggen (adressen står på blanketten). Du kan även kontakta oss så skickar vi en blankett till dig.

För att få pengarna så fort som möjligt är det viktigt att du undersöker vilka regler som gäller för din bostadsrättsförening innan du skickar in blanketten. Var även noga med att kontrollera att du skrivit rätt kontonummer som du vill att vi ska sätta in pengarna på.

Förutsatt att blanketten är rätt ifylld och underskriven tar det vanligtvis fem till tio arbetsdagar från det att Ekonomicenter i Västerås har mottagit din blankett.

Din reparationsfonds aktuella saldo finns angivet på senaste avgiftsavin.

Tre av fyra brandskador inträffar i hemmet. Ofta är det vardagliga saker som orsakar bränderna. Det kan vara en glömd platta på spisen, levande ljus, rökning eller ett elfel.

Här följer några viktiga råd och tips om hur du kan minska risken för brand i din bostad, och hur vi tillsammans kan förebygga bränder i bostadsområdet.

Checklista för en tryggare bostad:

• Varje bostad bör ha minst en brandvarnare. Helst fler!
• Testa att din brandvarnare fungerar och var noga med att byta batterier.
• Inga klämda sladdar, glapp i kontakter eller blinkande lysrör bör finnas i bostaden.
• Ha inga levande ljus på TV:n.
• TV:n ska stå fritt, inte vara inbyggd eller övertäckt.
• TV:n bör stängas av manuellt med knappen på apparaten, inte bara med fjärrkontroll.
• Tändstickor och tändare bör förvaras utom räckhåll för barn.
• Kontakten ska dras ur när du använt bryggare och andra elektriska apparater.
• Inga maskiner bör vara igång när du lämnar bostaden.
• Förvara inte brandfarliga vätskor i källare eller på vind.
• Spisfläkt och filter bör hållas rena från fett.
• Samla inte skräp och tidningar i trapphus, källare eller på vind.
• Sopluckorna i trapphuset ska vara stängda.
• Dörrar till förråd, källare och vind ska vara låsta.
• Alla i familjen bör vara insatta i hur de kan förebygga brand och hur de bör agera i fall att det börjar brinna.

Om det börjat brinna

Om man upptäcker en nystartad brand kan en snabb insats rädda liv. Nyckelorden är:

Rädda - Varna - Larma 112 – Släck

• Viktigast är att sätta alla människor i närheten i säkerhet. Rädda dem som är i direkt fara, och varna andra.
• Kryp under röken.
• Om det brinner någon annanstans i fastigheten och trapphuset är rökfyllt bör du invänta direktiv från Räddningstjänsten innan du lämnar lägenheten.
• i någons kläder, se till att snabbt få ner personen på golvet och försök kväva elden med en filt, eller genom att rulla personen fram och tillbaka.
• Om det brinner i en kastrull, flytta den från plattan och kväv elden med ett lock. Häll aldrig vatten på brinnande margarin eller olja, då exploderar fettet.
• Om det brinner i TVn eller andra elektriska apparater, dra ur kontakten. Släck med handbrandsläckare eller vatten.
• Stäng dörren om branden om du märker att den är för stor för dig att släcka.

Arean av en bostad mäts alltid på samma sätt oavsett upplåtelse-/ägarform.

Exempel på när det är viktigt att det känna till den uppmätta/exakta arean är:

• vid fastighetstaxering
• vid ansökan av bygglov
• hyresavtal (inklusive prövning av hyrans skälighet)
• köp av bostad
• försäljning av bostad

Läs hur du mäter din bostad på Swedish Standards Institute:s webbplats

Här hittar du all information om hur du gör för att ställa dig i kö till parkeringsplats eller garage.

Det är inte reglerat i bostadsrättslagen hur varmt det ska vara i föreningens fastighet, varken rörande boarea eller biytor. Enligt miljöbalken har föreningen, i egenskap av fastighetsägare, en skyldighet att se till att ”inomhustemperaturen inte medför olägenheter för människors hälsa”.

För att få reda på vilken preciserad temperatur som avses med detta kan föreningen använda sig av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus.

Folkhälsomyndigheten: Temperatur inomhus

Folkhälsomyndigheten: Föreskrifter och allmänna råd om temperatur inomhus

Vill ni göra ett direktbyte av lägenheterna måste du kontakta Riksbyggen för ett godkännande.

Du får hyra ut din lägenhet i andra hand under vissa omständigheter och förutsatt att du fått tillåtelse av Riksbyggen.

Exempel på anledningar som kan göra att du får hyra ut i andra hand är om du studerar eller arbetar på annan ort, om du ska flytta ihop med din partner på prov eller annan godtagbar anledning.

Du måste ange varför du vill hyra ut, hur länge och till vem. Fyll i ansökan om uthyrning av hyresrätt i andrahand och skicka till oss (adressen står på blanketten). Om du hyr ut i andra hand utan tillåtelse från Riksbyggen kan du bli av med ditt hyreskontrakt.

Du måste kontakta ditt lokala Riksbyggenkontor och få tillstånd för att sätta upp en parabol. Det är inte tillåtet att montera den själv.

Om du fått tillstånd att sätta upp en parabol ska du ta bort den när du flyttar och återställa skador efter monteringen.

Personens förmyndare (ofta föräldrarna) måste skriva på avtalet för personens räkning och dessutom ska överförmyndarnämnden godkänna förvärvet.

Styrelsen bör även göra en sedvanlig kreditprövning av den minderårige innan beslut om medlemskapet fattas, eftersom föräldrarna inte formellt är betalningsansvariga för detta. Bristande ekonomiska förutsättningar kan på vanligt sätt "läkas" med borgen eller deposition.

Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens medgivande. Om du som bostadsrättshavare har skäl att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att neka uthyrning, ska medgivande ges.

Samboende på prov räknas vanligtvis som ett skäl till att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand under ett års tid. För det fall att du anser att styrelsens beslut är felaktigt kan du kontakta hyresnämnden som då beslutar om tillstånd ska ges eller inte. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande från styrelsen eller hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas.

Du kan bli av med din nyttjanderätt av din bostad om du exempelvis:

• Inte betalar din avgift.
• Utan samtycke eller tillstånd hyr eller lånar ut din lägenhet i andra hand.
• Orsakar upprepade störningar.
• Genom vårdslöshet vållar skada genom ohyra och inte anmäler detta till föreningen.
• Vanvårdar din lägenhet.
• Vägrar bostadsrättsföreningen tillträde till lägenheten, utan giltig ursäkt.
• Använder din lägenhet för brottslig näringsverksamhet.

Köp av bostadsrätt blir inte definitivt förrän köparen har antagits som medlem av föreningen. Det är styrelsen som avgör frågan om medlemskap med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar. Föreningen kan neka medlemskap till en köpare som inte kan antas fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen.

Bristande ekonomi kan läkas med ett borgensåtagande eller att annan säkerhet ställs. Den som nekats medlemskap kan begära överprövning av beslutet hos hyresnämnden.

Ja, under förutsättning att det fungerar praktiskt och att du fått godkännande av Riksbyggen. Förutom godkännandet ska installationen utföras fackmannamässigt, det gäller både el och VVS.

Glöm inte att lägga ett golv- och läckageskydd under din tvätt-och diskmaskin. En felaktig inkoppling kan orsaka stora skador och bli kostsamt. Om du tar bort ett skåp ansvarar du för att förvara det på bästa sätt.

Enligt kreditupplysningslagen måste den som begär en kreditupplysning om en privatperson ha vad man kallar ett legitimt behov av upplysningen för att ha rätt till den. Detta innebär att frågeställaren ska ha ingått eller vara på väg att ingå ett kreditavtal med den person kreditupplysningen handlar om eller att man i övrigt har anledning att göra en ekonomisk riskbedömning av personen ifråga. Om så inte är fallet ska kreditupplysningen inte lämnas ut.

Föreningen har inget avtalsförhållande med andrahandshyresgästen och ska inte ingå avtal med denne varför föreningen inte har rätt att till kreditupplysning på andrahandshyresgästen. Vad gäller kreditupplysning på medlem tas sådan regelmässigt inför medlemskapsprövning vilket är tillåtet. Föreningen har då ett legitimt behov av att få kännedom om den potentiella medlemmens ekonomi eftersom en bedömning ska göras av personens förmåga att kunna fullgöra sina betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Däremot torde legitimt behov normalt saknas för föreningen att ta kreditupplysning på medlemmen pga. att denne ansökt om att få upplåta sin bostadsrätt i andra hand.

En hyresrätt underhålls med ett intervall på 12-14 år.

Vill du ha information om när det är dags att renovera i din lägenhet kontakta ditt lokala Riksbyggenkontor via 0771-860 860.

Störs du av oljud ska du vända dig till styrelsen i din förening. Styrelsen bör till att börja med vidta åtgärder så att tvättstugan endast används på utsatta tider. Styrelsen ska även försöka att åtgärda problemen med störande ljud om det rör sig om en störning som du inte bör tåla.

Om styrelsen inte vidtar åtgärder mot det störande ljudet kan du vända dig till Miljö- och hälsoförvaltningen på din ort. De prövar då ärendet enligt miljöbalkens regler. Kommer man fram till att det rör sig om en störning som du inte bör tåla så kan föreningen föreläggas att minimera störningen från tvättstugan.

Enligt såväl Riksbyggens normalstadgar som av bostadsrättslagen (BRL) följer att bostadsrättsinnehavare vid nyttjande av sin lägenhet ska iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset.

Bostadsrättsinnehavaren ska också se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar i sådan grad att de kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar deras boendemiljö att de inte skäligen bör tålas. Om bostadsrättsinnehavaren inte iakttar sina skyldigheter enligt ovan riskerar hon eller han att bostadsrätten förverkas, under förutsättning att det som ligger bostadsrättshavaren till last inte är ringa.

För att föreningen ska kunna säga upp bostadsrättsinnehavaren på grund av störningarna måste bostadsrättsföreningen ha uppmanat hen att vidta rättelse. Föreningen bör skicka en skriftlig rättelseanmaning till bostadsrättsinnehavaren av vilken tydligt framgår på vilket sätt hen gör fel och att bostadsrätten kan förverkas om rättelse inte sker. Rättelseanmaningen bör skickas med rekommenderat brev. Föreningen ska också underrätta socialnämnden i kommunen om störningarna, senast innan uppsägning sker. Om bostadsrättsinnehavaren inte vidtar rättelse kan uppsägning ske på grund av förverkande.

Om en störning bedöms vara ”särskilt allvarlig” behövs ingen rättelseanmaning eller underrättelse till socialnämnden utan uppsägning kan ske omedelbart och i dessa fall ska istället en kopia av uppsägningen skickas till socialnämnden. Exempel på ”särskilt allvarliga störningar” är omfattande störningar som kan betecknas som outhärdliga för närboende såsom kvalificerat drogmissbruk eller våld eller hot mot grannar. Om föreningen väljer denna väg så sker det på ”egen risk” och en domstol kan vid efterföljande prövning komma fram till att störningarna inte varit ”särskilt allvarliga”. Vid tveksamma fall bör därför ordningen med rättelseanmaning och underrättelse till socialnämnden som beskrivs i stycket ovan följas.

Motsätter sig bostadsrättsinnehavaren en uppsägning måste det till en rättslig prövning för att bedöma om grund för förverkande föreligger. Därför är det viktigt att störningarna dokumenteras. Om det blir en rättslig process är det föreningen som måste bevisa omfattningen och arten av störningarna. Det kan då bli aktuellt t.ex. för grannar att vittna. Även störningar efter rättelseanmaning och uppsägning bör dokumenteras eftersom domstolen annars kan anse att rättelsen har vidtagits.

Din förening kan anlita Riksbyggen för olika typer av förvaltningstjänster som:

Ekonomisk förvaltning

Genom att ta hjälp med den ekonomiska förvaltningen säkerställer Riksbyggen en effektiv och trygg hantering av föreningens ekonomi. Det kan handla om till exempel bokföring och bokslut, pantförskrivning, uthyrning av lokaler och utskick av avgiftsavier samt lånehantering.

Teknisk förvaltning

Om din förening anlitar Riksbyggen för teknisk förvaltning får ni hjälp att garantera fastighetens värde på sikt genom professionell planering för underhåll. Bland Riksbyggens övriga tjänster finns bland annat hjälp med energioptimering och löpande drift som säkerställer att era installationer används så effektivt som möjligt.

Fastighetsservice

I detta tjänsteområde ingår allt från trappstädning och trädgårdsskötsel till akut underhåll när något gått sönder. Jourtelefonen Dag&Natt 0771-860 860 (ett nummer för dig som boende) ingår i denna tjänst.

Vad innebär det att bo i en Riksbyggenförening?

För att lära dig mer om vad det innebär att bo i en Riksbyggenförening titta på filmen Vad innebär det att bo i en Riksbyggenförening?  i e-utbildningen Bo i bostadsrätt.

Alla ombyggnader som görs i lägenheten ska utföras fackmannamässigt. Vad gäller uttrycket "fackmannamässigt" betyder det inte att arbetet måste utföras av en fackman på området. En lekman kan också utföra fackmannamässiga arbeten. Det viktiga är att arbetet utförs lika bra som om en fackman hade gjort det, vad gäller arbetet i sig såväl som materiaval och liknande.

Exakt vad som är fackmannamässigt beror på vilken typ av arbete det handlar om. Arbetet ska utföras i enlighet med de krav på kompentens och kvalitet som gäller inom den aktuella branschen.

Gäller det förhållandevis enkla jobb som att måla och tapetsera kan många säkert göra ett nästan lika bra arbete som ett proffs. El-arbeten och arbeten i våtutrymmen, som badrum och tvättutrymmen, är förknippade med fler risker. Skulle man missa något och olyckan är framme med exempelvis fuktskador som följd, riskerar man att ersättningen från försäkringsbolaget kraftigt reduceras eller helt uteblir.

Betala inte arbeten "svart"

I detta sammanhang kan det vara på sin plats att kraftfullt varna för ”hantverkare” som jobbar utan kvitton, det vill säga "svart". Skulle en olycka hända är det omöjligt att styrka vem som gjort arbetet och därmed bär ansvaret. Det kan medföra att det i slutändan blir du själv som får stå för alla kostnader.

Var hittar jag de regler som gäller i min förening?

Vilket ansvar har jag som bostadsrättsinnehavare och vad har jag för rättigheter?

Får jag måla och tapetsera om i hyresrätten?

Vi arbetar alltid med fasta priser och du slipper budgivning. Genom våra tillvalsprogram får du möjlighet att sätta din personliga prägel på bostaden med exempelvis valbart utseende på vitvaror, kakel och mosaik, bänkskivor och förvaringsskåp.

Vi använder hållbara, beprövade materialval och utrustning och färgsättning i bostäderna är väl genomtänkta. Vi ställer höga krav på våtrum och vvs-installationer. Alla lägenheter större än ett rum och kök har tvättmaskin och torktumlare samt bostaden ska kunna anpassas för olika skeden i livet med funktionella planlösningar.

Riksbyggen säkerställer att miljö- och hälsofarliga ämnen inte byggs in i bostaden. Våra hus ska vara sunda - både för dig som bor och för miljön. Dessutom ställs det krav på att våra bostäder ska ha 30 procent lägre energianvändning än myndighetskraven.

Sök efter en nyproducerad bostad nära dig

Din bostadsrättsförening ansvarar för avloppet och ventilationskanaler.

Föreningen äger och ansvarar för fasader, yttertaket på fastigheten och gemensamma utrymmen. El- och vattenledningarna som går fram till din bostad är föreningens ansvar men ledningar som syns inne i lägenheten ansvarar du själv för.

Vattenfyllda radiatorer (element) är föreningens ansvar. Om du har element eller golvvärme som du installerat själv är dessa ditt ansvar.

Läs mer om föreningens ansvar i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Om du undrar vilka regler kring till exempel disponering av allmänna utrymmen, ordning, renovering eller andrahandsuthyrning som gäller är det i din förenings stadgar och eventuella trivselregler du ska titta.

I stadgarna finns föreningens grundläggande regler sammanställda. Stadgar och trivselregler kan du få av styrelsen. Om bostadsrättsföreningen har en hemsida är det vanligt att reglerna finns även där.

Om du bor i bostadsrätt kan du skapa ett konto på vår kundwebb. Där kan du bland mycket annat se dina avier med OCR-nummer.

Läs mer om kundwebben

I vissa fastigheter finns det cykel- och barnvagnsrum. I andra områden placerar du din cykel utomhus, på angiven plats.

Du får inte placera din cykel eller barnvagn i trapphus, entré eller i gångar utanför källar- eller vindsförråd. Börjar det brinna måste alla utrymningsvägar vara fria, dessutom försvårar det för den personal som städar i huset.

Det är föreningen som, genom styrelsen, bestämmer över husets fasad. En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens godkännande nyttja eller göra åverkan på fasaden, t.ex. genom markiser, paraboler, blomlådor eller dylikt. Föreningen kan i egenskap av fastighetsägare bli ansvarig om en markis eller annat faller ner från fasaden.

Gäller det väsentliga förändringar av fasaden är det inte styrelsen utan stämman som beslutar. För att inte behöva fatta beslut i varje enskilt fall har många föreningar utfärdat ordningsregler för vad som kan tillåtas vad gäller fasad såväl som gemensamma utrymmen. Ordningsreglerna får inte vara godtyckliga utan ska ha ett föreningsrättsligt intresse. Vidare ska de vaea beslutande i demokratisk ordning och stå i överensstämmelse med ortens sed. För att ordningsreglerna ska vara såväl förankrade i föreningen som möjligt kan det vara en god idé att fatta beslut om dem på stämman. Det gäller särskilt regler som kan vara känlsiga och beröra många, som t.ex. regler om markiser och blomlådor.

Ingen bostadsrättsinnehavare får montera en markis (eller något annat) på fasaden utan styrlesens tillstånd. Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de föreskrifter som finns angående montering, utseende etc. för markiser.

I många kommuner har det med stöd av räddningstjänstlagen beslutats att brandvarnare ska installeras i samtliga fastigheter. Enligt Räddningsverkets allmänna råd om brandvarnare i bostäder, är det lämpligt att ägaren till byggnaden ser till att brandvarnare installeras, men att de boende sedan själva ansvarar för att regelbundet prova att den fungerar och byta batterier vid behov.

Räddningsverkets rekommendation är dock att betrakta som råd och är alltså inte tvingande. Som boende kan du alltså inte kräva att fastighetsägaren förser bostäderna med brandvarnare.

Kontakta din styrelse för att få reda på bestämmelserna i just din förening.

Varje förening har en uppsättning stadgar som ska åtföljas av alla bostadsrättshavare i föreningen. Stadgarna antas av medlemmarna i föreningen vid den konstituerande stämman och är de grundläggande bestämmelser som skall gälla i bostadsrättsföreningen. Det som måste finnas med i stadgarna finns specificerat i bostadsrättslagen. Riksbyggen kan hjälpa din förening med formuleringen av era stadgar.

Utöver stadgarna finns en rad lagar och regler som samtliga bostadsrättsföreningar och boende måste följa. De lagar man påverkas mest av som bostadsrättsförening är bostadsrättslagen och föreningslagen.

Bostadsrättslagen (1991:614)

Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar

Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

Bostadsrättsförordning (1991:630)

Bokföringslagen (1999:1078)

Fastighetstaxeringslagen (1979:1152)

Inkomstskattelagen (1999:1229)

Mervärdesskattelagen (1994:200)

Skattebetalningslagen (1997:483)

Årsredovisningslagen (1995:1554)

Lag (2001:1227) om självdeklaration och kontrolluppgifter

Lag (1984:1052) om statlig fastighetsskatt

Lag (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt

Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)

Hyresrätt kallas den upplåtelseform av en bostad eller lokal där en hyresgäst varaktigt hyr bostaden eller lokalen av en hyresvärd. Ett flerfamiljshus med lägenheter som upplåts genom hyresrätt kan kallas hyreshus. Riksbyggens huvudsakliga inriktning är att utveckla nya bostadsrättslägenheter. Vi har endast en begränsad mängd hyresrätter [länka till hyresrätt-sidan], koncentrerade till ett fåtal orter.

Hyresnämnden

Hyresnämnden medlar i tvister som rör bostäder och lokaler. Nämnden fattar också beslut i vissa frågor, till exempel rätten att hyra ut en lägenhet i andra hand.

Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen är en demokratisk medlemsorganisation för hyresgäster. De arbetar för att alla ska ha rätt till en god bostad till rimlig kostnad.

Hyreslagen

Hyreslagen är en lag som reglerar förhållandet mellan den som hyr ut och den hyrande, ibland omnämnd i samband med lägenhetsuthyrning. Hyreslagen ingår i Jordabalk (1970:994) och utgör kapitel 12 av densamma.

En hund eller katt kan vara människans bästa vän, men samma husdjur kan vålla obehag för andra i bostadsområdet. Om alla visar hänsyn behöver det inte bli några problem.

Tänk på att vissa människor är rädda för lösa hundar. Även om hunden inte är farlig, eller bits så kan det uppstå olyckor. Människor med dåligt hjärta kan drabbas, barn kan springa ut i trafiken uppskrämda av en lekfull hund.

Respektera även att många människor håller avstånd på grund av allergi mot hund och katt.
Lämna inte hunden utan tillsyn en hel dag. Hundar som är ovana vid att vara ensamma kan yla eller skälla och på så vis störa grannar som behöver lugn och ro.

Rastning i området

En av de saker som skapar mest irritation över djur i ett bostadsområde är när de bajsar och kissar på ställen de inte bör. Det är otrevligt om någon råkar trampa i och om det händer i en sandlåda eller på en lekplats kan det bli hälsofarligt för barnen.

Ta alltid med en påse så att du kan plocka upp efter din hund eller katt när ni är ute på promenad.

Lagar och regler om hundar och katter

Vad lagen säger om husdjur

"Hundar och katter ska hållas under sådan tillsyn som med hänsyn till deras natur och övriga omständigheter behövs för att förebygga att de orsakar skador eller avsevärda olägenheter".

Vad lagen säger om katten

"En katt som med skäl kan antas vara övergiven eller förvildad, får dödas av jakträttshavaren eller av någon som företräder denne. Inom tättbebyggt område krävs dock tillstånd av polismyndigheten".

Om någon djurägare bryter mot bestämmelserna ska man först tala med djurägaren, vända sig till hyresvärden eller kontakta kommunens hälsovårdskontor.

Som bostadsrättsinnehavare får man inte hyra ut sin bostadsrätt hur som helst. Enligt bostadsrättslagen krävs som huvudregel styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (undantag för bland annat kommun och landsting som innehar bostadslägenhet för permanentboende).

Observera att ingen hyra eller annan ersättning måste betalas för att reglerna ska gälla och i lagen anges därför ”andrahandsupplåtelse” istället för ”andrahandsuthyrning”. För frågan om det är en andrahandsupplåtelse eller inte spelar det ingen roll vilken relation bostadsrättshavaren har till den som ska använda lägenheten. Däremot måste det vara fråga om att den eller de som ska bo i lägenheten självständigt förfogar över den. Detta till skillnad mot vad som gäller när bostadsrättshavaren har en inneboende och bostadsrättshavaren och den inneboende tillsammans nyttjar lägenheten. För inneboende krävs inte tillstånd.

Vägrar styrelsen att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden ska ge tillstånd om bostadsrättshavaren har vad man kallar skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas och kan förenas med villkor. Nämndens beslut kan inte överklagas. I lagen finns inga exempel på vad som menas med ”skäl” respektive ”befogad anledning att vägra”. I lagförarbetena ges exempel på vad som ska menas med skäl och i hyresnämnderna har utvecklats en praxis för detta. Styrelsen kan dock samtycka till andrahandsupplåtelse även om inte bostadsrättshavaren har av rättsordningen godtagbara skäl, förutsatt att alla medlemmar behandlas lika. Eftersom föreningar kan välja att vara generösare med att ge tillstånd än vad lagen föreskriver, är det inte meningsfullt att sammanställa en lista på alla skäl som godtagits av olika föreningar. Som skäl har i förarbeten och praxis ansetts bland annat utlandsvistelse, vilja att bereda närstående bostad, andrahandsupplåtelse i avvaktan på att bostadsrättshavaren ska bosätta sig i lägenheten vid pensionering (som inte bör ligga alltför långt fram i tiden), att bostadsrättshavaren är intagen på långvård eller annat boende pga. ålder eller sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på ort bortom pendlingsavstånd (normalt mer än 8–10 mil bort och restid om mer än 1,5 timme enkel väg) samt sambo på prov.

Det finns inget krav på att bostadsrättshavaren ska återvända till lägenheten för att tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. Uppräkningen är på intet sätt uttömmande utan även andra skäl kan vara godtagbara. Den som förvärvat en lägenhet i spekulativt syfte anses dock inte ha godtagbara skäl att få upplåta lägenheten i andra hand. Exempel på ”befogad anledning att vägra” kan vara den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer; exempelvis om personen är en känd störningsmakare. Däremot saknar den föreslagne hyresgästens betalningsförmåga betydelse för föreningen, eftersom det alltjämt är bostadsrättshavaren som ska fullgöra sina betalningsskyldigheter mot föreningen.

Även tidsfaktorn ska vägas in. Ju längre tid bostadsrättshavaren avser att inte själv nyttja lägenheten, desto svagare anses normalt motiven för att andrahandsuthyrning ska tillåtas mot föreningens vilja. Efterhand som tiden går väger också skälen för att tillåta fortsatt andrahandsupplåtelse lättare. Även föreningens storlek kan få betydelse för hur lång tid som tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. I små föreningar kan det vara svårare att få personer att engagera sig i styrelsearbetet om många lägenheter är upplåtna i andra hand än i en större. Ytterligare befogad anledning att vägra kan vara föreskrifter i stadgarna. Vad gäller så kallade 55+ lägenheter brukar det till exempel krävas att även den som hyr i andra hand ska vara 55+.

Avslutningsvis kan nämnas att otilllåten andrahandsupplåtelse kan utgöra grund för förverkande av bostadsrätten.

Du har ett ansvar som boende i en bostad och det finns vissa saker du får göra i din lägenhet utan styrelsens tillåtelse.

Ditt ansvar som boende

Det är inte föreningens ansvar att laga saker som går sönder i en bostadsrättshavares lägenhet - vilket är lätt att tro eftersom det är föreningen som äger fastigheten som bostaden ligger i. Så är det om man har en hyresrätt men inte när man äger en bostadsrätt. Det mesta som syns inuti din bostad är faktiskt ditt ansvar.

Väggar, golv och tak är ditt ansvar

Du måste själv underhålla ytskikten och underliggande tätskikt på väggar, golv och tak. Men det innebär ju också att du till exempel får sätta upp vilken tapet du vill eller byta golv utan att fråga någon annan. Du är också ansvarig för glas i fönster och dörrar.

Kök och badrum är ditt ansvar

Om frysen går sönder måste du själva byta ut den. Och det gäller all inredning och utrustning i kök och badrum. Men det innebär också att du får renovera ditt badrum eller kök om du inte är nöjd med standarden. Se bara till att arbetet utförs fackmannamässigt. Annars kan du bli ersättningsskyldig om du till exempel orsakar en vattenläcka hos grannen. Det är inte alltid så lätt att göra saker själv som det ser ut på tv.

Om du gör större ingrepp som att riva en vägg eller flytta avlopp, ventilation eller vattenledningar måste du ta begära tillstånd från styrelsen först.

Det är dessutom en ganska bra idé att kontakta styrelsen oavsett vad du ska renovera. Om du vill renovera badrummet är det ju bra att veta när nästa stambyte är planerat så att du inte lägger massa pengar på att göra om något som ändå måste rivas efter ett halvår.

Socialt ansvar mot dina grannar

Som bostadsrättshavare har du dessutom ett socialt ansvar. Det betyder att du måste respektera de regler som gäller för exempelvis renoveringsarbeten, oljud och städning av allmänna utrymmen.

Vad du får göra och inte göra utan styrelsens tillstånd

Du får göra utan styrelsens tillstånd:

• Måla, tapetsera och lägg golv
• Byt kylskåp, frys och spis
• Renovera ytskikt i kök och badrum

Du får inte göra utan styrelsens tillstånd:

• Riva bärande väggar
• Ändra befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten
• Andra väsentliga förändringar

Läs även frågan Vad är föreningens ansvar och skyldigheter?

Titta på vår video Ditt ansvar som bostadsägare i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Om flera personer står som bostadsrättshavare och är medlemmar i föreningen är det inte frågan om en andrahandsupplåtelse, så länge som någon medlemmarna bor i lägenheten. Föreningen kan inte heller tvinga någon av medlemmarna att överlåta sin del av bostadsrätten till den andre medlemmen.

Det är styrelsen som har hand om den löpande förvaltningen. Av Riksbyggens normalstadgar framgår det att för bostadsrättsföreningar fattar styrelsen beslut om avgifter för bland annat parkeringsplatser.

Däremot kan medlemmar i föreningen se till att frågan kommer upp på årsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.

Ja, någon gång ibland. Förvarna gärna dina grannar om dina planer och tänk på att visa hänsyn. Bastoner och vibrationer hörs genom stora delar av huset.

Generellt gäller att det ska vara tyst i huset efter klockan 22.00 till 06.00.

Om denna skrift

Fastighetsägarna, HSB, Riksbyggen och Bostadsrätterna har tillsammans tagit fram riktlinjer angående andrahandsupplåtelser i bostadsrättsföreningar i syfte att ge stöd åt styrelsen vid behandlingen av en ansökan om andrahandsupplåtelse.

I denna skrift redogörs för vad som utgör skäl för andrahandsupplåtelse, vad som kan vara skäl för föreningen att vägra sådan, samt för tidsbegränsning och andra villkor för upplåtelsen.
 

Syftet med riktlinjerna

För att en bostadsrättsförening ska kunna fungera ändamålsenligt, krävs en god administration. Att skapa rutiner för styrelsens prövning av en bostadsrättshavares ansökan om upplåtelse av sin lägenhet i andra hand sparar föreningar både tid och pengar. En enhetlig hantering skapar också trygghet såväl för styrelseledamöterna som för de enskilda bostadsrättshavarna.

Fastighetsägarna, HSB, Bostadsrätterna och Riksbyggen (nedan ”Organisationerna”) har gemensamt tagit fram dessa riktlinjer i syfte att förenkla hanteringen av ansökan om tillstånd till andrahandsupplåtelse. Ett mål med riktlinjerna är att dessa ska leda fram till en mer enhetlig hantering av andrahandsupplåtelser och därigenom skapa en tydligare praxis.

Vad är upplåtelse i andra hand?

Med upplåtelse i andra hand avses att bostadsrättshavaren upplåter lägenheten till annan för självständigt brukande. Om bostadsrättshavaren tar ut hyra för upplåtelsen eller inte saknar betydelse för bedömningen. Likaså saknar det betydelse om den föreslagna hyresgästen är en närstående till bostadsrättshavaren. Att ha någon inneboende hos sig är inte att anse som upplåtelse i andra hand och kräver inte styrelsens tillstånd. En bostadsrättshavare får ha inneboende, förutsatt att det inte medför men för föreningen eller någon medlem i föreningen.

Ibland kan det vara svårt att dra gränsen mellan inneboende och upplåtelse i andra hand. Det kan vara särskilt svårt när bostadsrättshavaren bor på annat håll och någon annan bor i lägenheten men bostadsrättshavaren ändå i någon mån fortfarande använder lägenheten.

Avgörande för bedömningen är i vilken utsträckning hyresgästen har rätt att självständigt utnyttja lägenheten. Att bostadsrättshavaren har tagit undan ett rum i lägenheten från upplåtelsen har inte ansetts medföra att det automatiskt är fråga om en inneboendesituation. Om däremot bostadsrättshavaren, utöver att undanta ett rum i lägenheten också på annat sätt använder lägenheten, exempelvis genom att sporadiskt nyttja rummet för övernattning, kan det vara fråga om en inneboendesituation. Om hyresgästen bedöms ha rätt att självständigt nyttja lägenheten är det alltid fråga om en upplåtelse i andra hand.

Styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd krävs i de flesta fall

Huvudregeln i bostadsrättslagen är att en bostadsrättshavare inte får upplåta sin lägenhet i andra hand utan föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd. Föreningen bör informera medlemmarna om att tillstånd krävs och rekommendera medlemmarna att använda de ansökningsblanketter för upplåtelse i andra hand som Organisationerna tagit fram. För att upplåtelse i andra hand ska kunna godkännas ska det finnas förslag på en namngiven hyresgäst. Generella samtycken utan namngiven hyresgäst bör inte ges.

Om föreningen inte ger sitt samtycke, kan bostadsrättshavaren ansöka om att få hyresnämndens tillstånd till upplåtelsen. Hyresnämnden ska ge tillstånd till upplåtelsen om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Om styrelsen avslår bostadsrättshavarens ansökan bör styrelsen ange skälen till detta och upplysa bostadsrättshavaren om möjligheten att vända sig till hyresnämnden.

Undantag från regeln om styrelsens samtycke

Bostadsrättslagen ger två undantag från huvudregeln om att styrelsens samtycke krävs vid upplåtelse i andra hand.

Samtycke krävs inte i följande fall:

1. När en juridisk person som hade panträtt i bostadsrätten förvärvat den vid exekutiv auktion eller tvångsförsäljning enligt bostadsrättslagen och inte antagits till medlem i föreningen. Regleringen är en konsekvens av att sådan juridisk person får utöva bostadsrätten i tre år utan att vara medlem i föreningen. Om den juridiska personen blir medlem i föreningen måste samtycke inhämtas på vanligt sätt.

2. När en lägenhet är avsedd för permanentboende och bostadsrätten till lägenheten innehas av en kommun eller landsting.

I båda fallen ska bostadsrättshavaren underrätta föreningens styrelse om upplåtelsen.

Samtycke eller inte – något om bostadsrättsföreningens beslut

I följande avsnitt redogörs för vilka skäl till andrahandsupplåtelse som anses godtagbara respektive icke godtagbara enligt förarbeten och hyresnämndens avgöranden. Vidare redogörs för när föreningen har befogad anledning att neka samtycke. Om föreningen inte ger sitt samtycke, kan bostadsrättshavaren vända sig till hyresnämnden för att få ansökan prövad där. Föreningarna kan välja att ge samtycke till andrahandsupplåtelse även i de fall hyresnämnden normalt inte ger tillstånd. Om föreningen däremot är mer strikt i sin bedömning kommer troligtvis hyresnämnden att ändra föreningens beslut.

Godtagbara skäl

Reglerna om upplåtelse av bostadsrätt i andra hand ändrades 2014. Tidigare krävdes att bostadsrättshavaren hade beaktansvärda skäl för att hyresnämnden skulle ge tillstånd till upplåtelse i andra hand. Nu krävs bara att bostadsrättshavaren har skäl.

I bostadsrättslagen anges inte vad som utgör skäl. Det kan noteras att en bostadsrättshavares skäl normalt väger lättare med tiden. Det betyder att ett skäl som åberopas för första gången kan finnas vara godtagbart, men om bostadsrättshavaren inte återvänt till lägenheten efter några års tid, är samma skäl oftast inte tillräckligt.

I förarbetena och hyresnämndernas avgöranden har ett antal skäl bedömts vara godtagbara. I det följande ges exempel på sådana skäl. I efterföljande avsnitt ges en rekommendation om tidsbegränsning som styrelsen bör tillämpa.

1. Ålder eller sjukdom
Ett skäl som anses godtagbart är att bostadsrättsrättshavaren läggs in på sjukhus eller annat boende på grund av ålder eller sjukdom. Föreningen ska inte ta ställning till om det är sannolikt att bostadsrättshavaren kommer att åter kunna använda lägenheten.

2. Tillfälligt arbete eller studier på annan ort
Tillfälligt arbete eller studier på annan ort kan utgöra godtagbara skäl. Orten bör ligga längre bort än det som kan anses utgöra normalt pendlingsavstånd, som huvudregel mer än ca 8—10 mil bort eller en restid som överstiger 1,5 timme enkel väg.

3. Längre utlandsvistelse
Även en längre utlandsvistelse kan vara ett godtagbart skäl. För att en utlandsvistelse ska anses som längre ska den i regel pågå i minst några månader.

4. Provsamboende
Att vilja provsambo i ett parförhållande utgör ofta ett skäl. Provboende kan ske i den enes bostad eller i en gemensamt anskaffad bostad.

5. Uthyrning till närstående
Att bereda barn eller andra närstående bostad kan vara ett godtagbart skäl, även om skälet i detta fall närmast hänför sig till hyresgästen.

6. Andra skäl
Utöver de situationer som nämns ovan kan det finnas ytterligare skäl för en bostadsrättshavare att upplåta sin lägenhet i andra hand. Exempel på godtagbara skäl är när bostadsrättshavaren anskaffat en bostadsrätt för att bosätta sig i efter pensionering, men behöver hyra ut den under en övergångstid. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är kortvarig uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning.

Skäl som inte funnits vara godtagbara

Även om rätten att upplåta sin bostadsrätt i andra hand är relativt generös godtas inte alla skäl.

1. Förvärv i spekulativt syfte med efterföljande andrahandsupplåtelse
Den som har förvärvat en bostadsrätt i spekulativt syfte utan avsikt att själv bosätta sig i lägenheten anses inte ha ett godtagbart skäl.

2. Enbart ekonomiska skäl
Hyresnämnden har funnit att skälen för upplåtelse inte vägt tillräckligt tungt är vid upplåtelse enbart av ekonomiska skäl såsom upplåtelse under korta perioder i semestertider eller upplåtelse för att kunna betala av sin skuld för bostadsrätten.

När bostadsrättshavaren under en längre period inte använt lägenheten är planer att t.ex. bo på en annan ort normalt inte heller relevanta som skäl för en upplåtelse i andra hand.

Befogad anledning att vägra samtycke

Även om bostadsrättshavaren har ett godtagbart skäl, kan det finnas befogad anledning för föreningen att inte ge sitt samtycke till upplåtelsen. Ett exempel är om den föreslagna hyresgästen är en person som är känd för att vara störande. Den föreslagna hyresgästen bör vara en skötsam person. Däremot saknar hyresgästens betalningsförmåga betydelse, eftersom bostadsrättshavaren har kvar betalningsansvaret gentemot föreningen.

Antalet andrahandsupplåtelser i en bostadsrättförening kan påverka föreningsarbetet och möjligheten att finna lämpliga personer till förtroendeuppdrag. Möjligheten att få personer att engagera sig i föreningsarbetet får särskild betydelse i mindre föreningar. I sådana föreningar kan det uppstå svårigheter även om ett litet antal lägenheter upplåts i andra hand. Föreningens olägenheter kan väga tyngre i bedömningen av om det finns befogad anledning att motsätta sig en upplåtelse.

Ytterligare en befogad anledning kan vara om bostadsrättshavaren ansöker om att få hyra ut till många olika personer under prövningsperioden. Det kan då uppfattas som störande för övriga boende när många okända personer rör sig i fastigheten. I sådana fall kan det också vara så att bostadsrättshavaren inte har godtagbara skäl för att upplåta sin lägenhet i andra hand därför att upplåtelsen närmast kan liknas vid hotellverksamhet av kommersiell natur. Vidare, om en uthyrning kan väntas påverka föreningens skatterättsliga status kan det utgöra en befogad anledning att vägra samtycke.

Juridisk person som innehar bostadsrätten till en bostadslägenhet

En juridisk person kan aldrig själv nyttja en lägenhet för bostadsändamål. Därför får man förutsätta att en juridisk person som innehar en bostadslägenhet med bostadsrätt alltid kommer att upplåta den i andra hand till en fysisk person. På så sätt kan man säga att den förening som godtar juridiska personer som medlemmar har accepterat att lägenheten kommer att upplåtas i andra hand. Som en följd av detta behöver inte den juridiska person som vill upplåta en bostadslägenhet i andra hand ange något skäl för upplåtelsen. Styrelsens samtycke krävs dock.

Det finns situationer då föreningen har en befogad anledning att inte ge sitt samtycke. Dessa handlar oftast om att föreningen kan rikta anmärkningar mot den föreslagna hyresgästens skötsamhet. Ett annat skäl kan vara att lägenheten ska användas som övernattningsbostad för olika personer. Enligt bostadsrättslagen får nämligen en juridisk person som innehar en bostadslägenhet för permanentboende endast upplåta lägenheten i dess helhet i andra hand för permanentboende. Detta såvida inte något annat har avtalats mellan föreningen och den juridiska personen. Om det finns ett sådant avtal, kan dock föreningen utifrån avtalet ha skäl att inte ge sitt samtycke.

Tidsbegränsning och andra villkor

Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska alltid begränsas till att avse viss tid. Normalt bör tillstånd ges för högst ett år i taget.

Föreningen kan förena sitt samtycke med villkor, till exempel följande:

– att bostadsrättshavaren har ett ombud i Sverige som är behörig att företräda bostadsrättshavaren i alla ärenden beträffande bostadsrätten om bostadsrättshavaren vistas utomlands,
- att bostadsrättshavaren ska hålla styrelsen fortlöpande underrättad om sin egen och sitt ombuds adress,
– att bostadsrättshavaren ska informera hyresgästen om bostadsrättsföreningens stadgar och gällande ordningsregler i föreningen.

Information om hyresgästen

Styrelsen kan vilja inhämta referenser avseende den tilltänkta hyresgästens skötsamhet. Bostadsrättshavarens ansökan om upplåtelse i andra hand bör därför innehålla ett medgivande från den föreslagna hyresgästen att sådana uppgifter får inhämtas.

Föreningen kan ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse

Föreningen har rätt att ta ut en avgift från den bostadsrättshavare som upplåter sin lägenhet i andra hand. En förutsättning för att avgiften ska kunna tas ut är att det anges i stadgarna. Organisationernas mönster-/normalstadgar innehåller en sådan reglering. Avgiften får uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet årligen. Föreningen är fri att bestämma om avgiften ska tas ut årligen, månadsvis eller med annan periodicitet. Om lägenheten är upplåten endast en del av ett år, beräknas avgiften efter de kalendermånader som upplåtelsen faktiskt pågår. Om föreningen ger sitt samtycke till en uthyrning som är kortare än en månad, får föreningen fortfarande ta ut den högsta tillåtna avgiften för en månad. Föreningen bör meddela bostadsrättshavaren om att avgiften kommer att tas ut senast i samband med att samtycke medges.

Hyra och andra hyresvillkor

Föreningen har inget inflytande över de hyresvillkor som bostadsrättshavaren och hyresgästen kommer överens om. Vad gäller hyresgästens besittningsskydd hänvisas till hyresnämnden (www.hyresnamnden.se).

Nej, när nya köparen blir medlem upphör säljaren att vara medlem automatiskt.

Vad gäller själva köpet har föreningen inget att säga till om - det är en sak mellan säljare och köpare. Däremot har föreningen rätt att neka en köpare att bli medlem i föreningen om förutsättningarna för medlemskap inte är uppfyllda. Nekas medlemskap är köpet ogiltigt. I detta fall blir det dock inte fråga om någon medlemskapsprövning vid förvärv av den andra bostadsrätten eftersom personen redan är medlem i föreningen. I ett sådant fall har föreningen således inte någon möjlighet att hindra en presumtiv köpare även om denne inte har för avsikt att bo i lägenheten. Det finns heller inte något i bostadsrättslagen eller Riksbyggens normalstadgar som säger att en person inte får ha mer än en bostadsrätt.

Andrahandsupplåtelse

Om bostadsrättshavaren inte bor i lägenheten kan det röra sig om en andrahandsupplåtelse. Om ingen person bor i lägenheten är det inte någon andrahandsupplåtelse. Då handlar det istället om att lägenheten står tom. Det är normalfallet inte grund för uppsägning, såvida inte lägenheten lämnas utan tillsyn.

Är det däremot så att andra personer bor i lägenheten rör det sig om en andrahandsupplåtelse. För att upplåta en lägenhet i andra hand krävs styrelsens samtycke, alternativt hyresnämndens tillstånd. Otillåten andrahandsupplåtelse kan vara grund för förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten.

Läs även frågan Vilka skäl godtas vid andrahandsuthyrning och hur länge får man hyra ut?

Det är styrelsen i din bostadsrättsförening som tar beslut om andrahandsuthyrning. Andrahandsuthyrning tillåts vanligen högst ett år i taget. Andrahandsuthyrning är en överenskommelse mellan innehavaren och andrahandshyresgästen.

Blanketten Uthyrning av andra hand för bostadsrätt (alternativt hyresrätt) är en ansökan till föreningen men om innehavaren och andrahandshyresgästen vill kan de själva skriva ett avtal sinsemellan.

Arean av en bostad mäts alltid på samma sätt oavsett upplåtelse-/ägarform.

Exempel på när det är viktigt att det känna till den uppmätta/exakta arean är:

• vid fastighetstaxering
• vid ansökan av bygglov
• hyresavtal (inklusive prövning av hyrans skälighet)
• köp av bostad
• försäljning av bostad

Läs hur du mäter din bostad på Swedish Standards Institute:s webbplats

Vill ni göra ett direktbyte av lägenheterna måste du kontakta Riksbyggen för ett godkännande.

Du får hyra ut din lägenhet i andra hand under vissa omständigheter och förutsatt att du fått tillåtelse av Riksbyggen.

Exempel på anledningar som kan göra att du får hyra ut i andra hand är om du studerar eller arbetar på annan ort, om du ska flytta ihop med din partner på prov eller annan godtagbar anledning.

Du måste ange varför du vill hyra ut, hur länge och till vem. Fyll i ansökan om uthyrning av hyresrätt i andrahand och skicka till oss (adressen står på blanketten). Om du hyr ut i andra hand utan tillåtelse från Riksbyggen kan du bli av med ditt hyreskontrakt.

En överlåtelse är en övergång av äganderätt eller av rättigheten att nyttja någonting som ägs av någon annan. Överlåtelse kan ske till exempel genom köp, byte eller gåva.

Överlåtelse via privat försäljning av bostaden hos Riksbyggen

Tre överlåtelseavtal ska skrivas, ett till säljaren, ett till köparen och ett originalavtal som skickas till Riksbyggen. Vi vidarebefordrar handlingarna till föreningen för beslut. Om ni använder ett annat överlåtelseavtal än Riksbyggens behövs en separat ansökan om medlemskap.

Säljare och köpare meddelas föreningens beslut per brev.

Överlåtelse via försäljning av bostaden via mäklare

• Mäklaren upprättar överlåtelseavtal, hanterar handpenning och kontaktar banken.
• Mäklaren skickar in originalavtalet samt kompletterande handlingar (exempelvis fullmakt, bouppteckning, anställningsbevis) till Riksbyggen.

Överlåtelse av bostadsrätt som gåva

Vid gåva är det aldrig några pengar inblandade/någon köpeskilling eftersom bostadsrätten då överlåts just som en gåva.

• Ett gåvobrev ska upprättas och skickas i original till Riksbyggen.
• Överlåtaren kan skriva ett eget gåvobrev men det finns också att köpa på bokhandeln.

Om gåvotagaren inte är medlem ska ansökan om medlemskap bifogas.

Överlåtelseavgift?

När du köper eller säljer en lägenhet tar Riksbyggen ut en administrativ avgift enligt föreningens stadgar.

Av bostadsrättsföreningens stadgar framgår att föreningen äger rätt att ta ut en överlåtelseavgift på 2,5 procent av prisbasbeloppet. Prisbasbeloppet fastställs årligen av SCB på uppdrag av regeringen. Prisbasbeloppet varierar från år till år.

Överlåtelseavgiften debiteras säljare eller köpare beroende på vad som framgår av föreningens stadgar.

Vad är viktigt att tänka på vid en överlåtelse hos Riksbyggen

Det här ska skickas till Riksbyggen:

• Vid köp – Ett original av avtalet.
• Vid arv – En kopia på hela bouppteckningen och eventuellt testamente.
• (Bouppteckningen måste vara registrerad hos Skatteverket)
• Vid bodelning – Ett original av bodelningsavtalet.
• Vid gåva – Ett original av gåvobrevet. Viktigt är även att ta reda på vem som enligt bostadsrättsföreningens stadgar är skyldig att betala överlåtelseavgift.

Det finns ingen gräns för hur stor en andelen måste vara för att överlåtas. Däremot finns det en bestämmelse i bostadsrättslagen och även i Riksbyggens normalstadgar där det framgår att föreningen har rätt att neka andelsförvärv för andra än makar eller sambor.

En särskild bestämmelse finns också för föräldrar och barn.

Vid andelsförvärv där bostadsrätten efter förvärvet innehas av förälder/föräldrar och barn får styrelsen bevilja medlemskap åt förvärvare som inte avser att permanent bosätta sig i lägenheten förutsatt att någon av andelsägarna avser att göra så.

Andrahandsupplåtelse av bostadsrättslägenhet kräver styrelsens medgivande. Om du som bostadsrättshavare har skäl att hyra ut lägenheten, och styrelsen inte har befogad anledning att neka uthyrning, ska medgivande ges.

Samboende på prov räknas vanligtvis som ett skäl till att hyra ut en bostadsrättslägenhet i andra hand under ett års tid. För det fall att du anser att styrelsens beslut är felaktigt kan du kontakta hyresnämnden som då beslutar om tillstånd ska ges eller inte. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Om andrahandsuthyrning sker utan medgivande från styrelsen eller hyresnämnden kan bostadsrätten förverkas.

Köp av bostadsrätt blir inte definitivt förrän köparen har antagits som medlem av föreningen. Det är styrelsen som avgör frågan om medlemskap med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar. Föreningen kan neka medlemskap till en köpare som inte kan antas fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen.

Bristande ekonomi kan läkas med ett borgensåtagande eller att annan säkerhet ställs. Den som nekats medlemskap kan begära överprövning av beslutet hos hyresnämnden.

För att flytta in i en bostadsrättsförening måste köparen bli godkänd medlem i föreningen. Ansökan om medlemskap ska dessutom bifogas med överlåtelseavtalet i de fall överlåtelseavtalet inte omfattar detta.

Blanketten för medlemskap ska skickas till Riksbyggen för registrering - men beslutet om medlemskap tas av styrelsen som sedan meddelar sitt beslut till Riksbyggen.

Du kan flytta i så snart ditt medlemskap i föreningen har beviljats, detta kan ta upp till en månad från det att ansökan/avtalet kommit in till Riksbyggen.

Ett gåvobrev ska innehålla:

• Vem som är givare
• Vem som är mottagare
• Vilken bostadsrätt och lägenhetsnummer det gäller
• Hur stor del som ges
• Tillträdesdag
• Avtalsdatum (datum vid påskrift)
• Allas underskrifter
• Gärna givarens nya adress, för kontrolluppgift

Gåvobrevet ska undertecknas av alla parter.

Om gåvomottagaren inte redan är medlem i föreningen ansöker personen om medlemskap och föreningen beslutar om godkännande. Gåvogivaren avgör hur stor andel som ges i gåva. Om gåvan avser en viss andel av bostadsrätten behöver andelen anges.

Om gåvogivaren ger 100 % men önskar bo kvar behöver föreningens styrelse informeras. Styrelsen beslutar om andrahandsuthyrning behövs eller inte.

Vid flytt önskar Riksbyggen veta givarens nya adress så att vi kan sända en kontrolluppgift. Du behöver en medlemsansökan och en blankett för uthyrning av bostaden i andra hand.

Vad man ska tänka på vid köp av en bostad skiljer sig åt beroende på om bostaden är nyproducerad eller om det bott någon där tidigare.

Riksbyggen säljer främst nyproducerade bostäder, men det händer givetvis att personer som bor i Riksbyggen-hus och Riksbyggen-föreningar säljer sina bostäder. Som hjälp på vägen när man köper en bostad har vi tagit fram en checklista på saker som kan vara bra att kontrollera inför köpet.

Checklista vid bostadsköp:

Lånelöfte – hur mycket får du låna?

Om du inte köper lägenheten för egna pengar bör du kontrollera med din bank hur mycket du kan få låna innan du börjar lägga bud på en bostad. Hur mycket man får låna beror bland annat på tidigare lån, inkomst och ekonomisk historik.

Panter - är bostaden pantsatt?

Ibland används bostaden som säkerhet eller pant för något annat. Kontrollera att den tidigare bostadshavaren inte pantsatt lägenheten eller huset eftersom detta fortsätter att gälla även om bostaden sålts till någon annan. Du kan alltså bli av med en bostad du köpt om någon tidigare pantsatt den.

Ta del av föreningens årsredovisning

Som köpare har du rätt att ta del av föreningens årsredovisning. Med hjälp av denna kan du ta reda på hur föreningens ekonomi ser ut, vilket kan användas som beslutsunderlag inför köpet. 

Medlemskap i förening

Köp av bostadsrätt blir definitivt först när köparen antagits som medlem av föreningen och då har köparen rätt att flytta in. Styrelsen avgör frågan om medlemskap och kan neka medlemskap om köparen inte kan fullgöra sina ekonomiska förpliktelser mot föreningen.

Vi arbetar alltid med fasta priser och du slipper budgivning. Genom våra tillvalsprogram får du möjlighet att sätta din personliga prägel på bostaden med exempelvis valbart utseende på vitvaror, kakel och mosaik, bänkskivor och förvaringsskåp.

Vi använder hållbara, beprövade materialval och utrustning och färgsättning i bostäderna är väl genomtänkta. Vi ställer höga krav på våtrum och vvs-installationer. Alla lägenheter större än ett rum och kök har tvättmaskin och torktumlare samt bostaden ska kunna anpassas för olika skeden i livet med funktionella planlösningar.

Riksbyggen säkerställer att miljö- och hälsofarliga ämnen inte byggs in i bostaden. Våra hus ska vara sunda - både för dig som bor och för miljön. Dessutom ställs det krav på att våra bostäder ska ha 30 procent lägre energianvändning än myndighetskraven.

Sök efter en nyproducerad bostad nära dig

När man säger hyra är det i själva verket avgift man menar. Oavsett om man säger hyra eller avgift kan det ju verka lite märkligt att man ska betala en avgift för att använda något man faktiskt köpt.

Föreningen ska inte göra någon vinst på avgiften du som bostadsrättshavare betalar. Avgiften täcker kostnader för det som ägs och förvaltas av föreningen. På så sätt betalar ni tillsammans för det som ni utnyttjar gemensamt. Till exempel städning av trapphus, gräsklippning och snöröjning.

Men förutom löpande utgifter för olika tjänster täcker avgiften även utveckling och underhåll. För exempelvis stambyten eller renovering av fasader behöver föreningen lägga undan pengar.

De flesta föreningar är dessutom belånade. Kostnaden för de lånen ingår också i din avgift.

Du och dina grannar bildar tillsammans en ekonomisk förening, er bostadsrättsförening. Du är alltså medlem i en ekonomisk förening! Det är den föreningen som äger själva fastigheten. Det är alltså inte så att du äger den lilla del av fastigheten som utgör din bostad. Det du äger är rätten att nyttja bostaden på obestämd tid.
Att ni genom bostadsrättsföreningen äger fastigheten innebär också att ni delar på ansvaret och risken. Om något behöver åtgärdas är det du och dina grannar som ansvarar för att lösa det. Det finns ingen hyresvärd att vända sig till.

Titta på film Varför betalar du hyra? i vår E-utbildning Bo i bostadsrätt

Vanligtvis är det säljarens (vanligtvis en mäklare) ansvar att överlämna samtliga nycklar. Inte Riksbyggens.

Enligt stadgarna svarar säljaren för låset och därmed nycklarna. Varken föreningen eller Riksbyggen disponerar över nycklarna, utan det är det bostadsrättshavaren som gör.

Det är viktigt att parterna reglerar frågan i överlåtelseavtalet så att det inte råder några oklarheter.

Lär dig mer om överlåtelse

Bodelningsavtal kan upprättas när det är en separation mellan äkta makar/sambos.

• Ett bodelningsavtal i original skickas till Riksbyggen i Västerås.
• Om förvärvare inte är medlem ska ansökan om medlemskap bifogas. 
• Viktigt att det framgår vem som ”får” bostadsrätten.
• Ingen köpeskilling.

Arv- och bouppteckning

När någon av ägarna till bostadsrätten har avlidit kan det vara aktuellt med en överlåtelse genom arv/arvskifte.

När en bostadsrätt ska arvskiftas ska alltid:

1. Hela den registrerade bouppteckningen från Skatteverket och eventuellt arvskifte, testamente och fullmakter skickas till
   
   Riksbyggen Servicecenter
   Box 540 
   721 09 Västerås 
   
   Att skicka en kopia är okej. 
   
   
2. Om arvtagaren inte är delägare/medlem i föreningen ska ansökan om medlemskap bifogas.
3. Vid försäljning av lägenhet i dödsboets namn behövs alla dödsbodelägares underskrift.

Görs överlåtelsen i två steg (först föra över lägenheten till dödsbodelägare och sedan sälja i deras namn) blir det två överlåtelseavgifter.

Som bostadsrättsinnehavare får man inte hyra ut sin bostadsrätt hur som helst. Enligt bostadsrättslagen krävs som huvudregel styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (undantag för bland annat kommun och landsting som innehar bostadslägenhet för permanentboende).

Observera att ingen hyra eller annan ersättning måste betalas för att reglerna ska gälla och i lagen anges därför ”andrahandsupplåtelse” istället för ”andrahandsuthyrning”. För frågan om det är en andrahandsupplåtelse eller inte spelar det ingen roll vilken relation bostadsrättshavaren har till den som ska använda lägenheten. Däremot måste det vara fråga om att den eller de som ska bo i lägenheten självständigt förfogar över den. Detta till skillnad mot vad som gäller när bostadsrättshavaren har en inneboende och bostadsrättshavaren och den inneboende tillsammans nyttjar lägenheten. För inneboende krävs inte tillstånd.

Vägrar styrelsen att ge samtycke till en andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden ska ge tillstånd om bostadsrättshavaren har vad man kallar skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Hyresnämndens tillstånd ska tidsbegränsas och kan förenas med villkor. Nämndens beslut kan inte överklagas. I lagen finns inga exempel på vad som menas med ”skäl” respektive ”befogad anledning att vägra”. I lagförarbetena ges exempel på vad som ska menas med skäl och i hyresnämnderna har utvecklats en praxis för detta. Styrelsen kan dock samtycka till andrahandsupplåtelse även om inte bostadsrättshavaren har av rättsordningen godtagbara skäl, förutsatt att alla medlemmar behandlas lika. Eftersom föreningar kan välja att vara generösare med att ge tillstånd än vad lagen föreskriver, är det inte meningsfullt att sammanställa en lista på alla skäl som godtagits av olika föreningar. Som skäl har i förarbeten och praxis ansetts bland annat utlandsvistelse, vilja att bereda närstående bostad, andrahandsupplåtelse i avvaktan på att bostadsrättshavaren ska bosätta sig i lägenheten vid pensionering (som inte bör ligga alltför långt fram i tiden), att bostadsrättshavaren är intagen på långvård eller annat boende pga. ålder eller sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på ort bortom pendlingsavstånd (normalt mer än 8–10 mil bort och restid om mer än 1,5 timme enkel väg) samt sambo på prov.

Det finns inget krav på att bostadsrättshavaren ska återvända till lägenheten för att tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. Uppräkningen är på intet sätt uttömmande utan även andra skäl kan vara godtagbara. Den som förvärvat en lägenhet i spekulativt syfte anses dock inte ha godtagbara skäl att få upplåta lägenheten i andra hand. Exempel på ”befogad anledning att vägra” kan vara den föreslagna hyresgästens personliga kvalifikationer; exempelvis om personen är en känd störningsmakare. Däremot saknar den föreslagne hyresgästens betalningsförmåga betydelse för föreningen, eftersom det alltjämt är bostadsrättshavaren som ska fullgöra sina betalningsskyldigheter mot föreningen.

Även tidsfaktorn ska vägas in. Ju längre tid bostadsrättshavaren avser att inte själv nyttja lägenheten, desto svagare anses normalt motiven för att andrahandsuthyrning ska tillåtas mot föreningens vilja. Efterhand som tiden går väger också skälen för att tillåta fortsatt andrahandsupplåtelse lättare. Även föreningens storlek kan få betydelse för hur lång tid som tillstånd till andrahandsupplåtelse ska ges. I små föreningar kan det vara svårare att få personer att engagera sig i styrelsearbetet om många lägenheter är upplåtna i andra hand än i en större. Ytterligare befogad anledning att vägra kan vara föreskrifter i stadgarna. Vad gäller så kallade 55+ lägenheter brukar det till exempel krävas att även den som hyr i andra hand ska vara 55+.

Avslutningsvis kan nämnas att otilllåten andrahandsupplåtelse kan utgöra grund för förverkande av bostadsrätten.

Om flera personer står som bostadsrättshavare och är medlemmar i föreningen är det inte frågan om en andrahandsupplåtelse, så länge som någon medlemmarna bor i lägenheten. Föreningen kan inte heller tvinga någon av medlemmarna att överlåta sin del av bostadsrätten till den andre medlemmen.

Vi använder för det mesta rengöringsmedel i onödan när vi städar. Hela 40 000–50 000 ton städ- och rengöringsmedel används i våra hem varje år. Det innebär att stora mängder miljö- och hälsoskadliga kemikalier belastar miljön i onödan. Med rätt städutrustning behövs sällan kemikalier. Men i de fall det behövs så undvik onödigt starka medel, välj hellre miljömärkta varor och överdosera inte.

Mikrofiber istället för medel

Många tror inte att det kan blir rent i våra hem utan rengöringsmedel. Men sanningen är att det för det mesta inte behövs, såvida det inte rör sig om väldigt smutsiga utrymmen. En duk eller mopp av mikrofiber tar bort smuts och bakterier med enbart vatten minst lika bra som rengöringsmedel. Det beror på den statiska och kapillära effekt hos mikrofiber som suger upp och hakar fast smuts och bakterier. Detta gäller för de flesta ytor, till exempel golv, diskbänk, toalettstol och fönster. Dessutom slipper man rester efter kemikalier på den rengjorda ytan som kan virvla omkring inomhus.

Välj miljömärkta och milda rengöringsmedel

Med städredskap gjorda av mikrofiber blir kemikalier som sagt ofta överflödiga, men om det ändå behövs: välj miljömärkta och milda alternativ.

• Såpa är framtaget av naturliga råvaror och kan användas på de flesta golv och ytor.
• Ättika är bra för desinficering inuti toaletten.
• Ättika, vin- och citronsyra fungerar bra mot rost- och kalkavlagringar i toalett, handfat och badkar.
• Produkter med märkningarna Bra Miljöval eller Svanen innehåller till exempel inte hälsofarliga ämnen och ingredienserna är lättnedbrytbara. Vilket innebär att de inte belastar miljön.

Relaterad läsning

Besök stiftelsen Håll Sverige Rent

På Naturskyddsföreningen.se kan du leta efter produkter märkta med Bra Miljöval

Leta efter miljömärkta produkter hos Svanen

Riksbyggen har satt upp tuffa mål för att minska vår miljöpåverkan och arbetar konkret med miljöfrågorna varje dag; när vi bygger nya bostäder och i vår fastighetsförvaltning. Det är naturligt för oss eftersom bygg- och fastighetssektorn svarar för 35 procent av energianvändningen. Vårt miljöarbete är en långsiktig investering, precis som allt annat vi gör.

Riksbyggen erbjuder olika tjänster för att hjälpa din förening att minska sin miljöpåverkan.

Tjänsten Energiplan

Energikostnaden är den största enskilda rörliga kostnaden i alla fastigheter. Oavsett var huset är beläget, när eller hur det är byggt eller om uppvärmningen sker med fjärrvärme, olja, pellets eller el. Mycket pengar finns att spara i en förening med väl fungerande energisystem.

Riksbyggen erbjuder tjänsten Energiplan, som utreder hur er förening kan spara både pengar och miljö. 

Tjänsten Energioptimering

Fortsättningen på en utförd Energiplan är ofta ett optimeringsarbete i fastighetens installationer. Vi kallar det Energioptimering. Det är en garanti för att din fastighets olika installationer används på bästa möjliga och mest effektiva sätt.

Riksbyggen erbjuder tjänsten energioptimering separat.

Individuell mätning

Att mäta elförbrukningen per bostad ger en bra bild av hur mycket varje hushåll förbrukar och ger en rättvis kostnadsfördelning.

Läs mer om Riksbyggens tjänster inom energiförvaltning.

Det spelar stor roll för miljön hur du möblerar. Det handlar om att få värmen att sprida sig i rummet så att du inte höjer temperaturen för att du upplever att det är kallt.

Några enkla tips om hur du kan skapa ett behagligare inomhusklimat. Det finns många faktorer som du kan påverka för att förbättra inomhusklimatet hemma hos dig – samtidigt som du minska energianvändningen.

Några tips kring inomhusklimat:

• Möblera så att radiatorerna inte täcks. Soffan eller andra stora möbler ska inte stå framför elementet
• Vädra kort och effektivt, inte under en längre tid
• Använd termostaten om du vill du ha lägre temperatur inomhus. Temperaturen på en radiator kan och ska vara olika på den övre delen jämfört med den undre delen.
• Placera termometern på en innervägg, helst i ögonhöjd
• Stäng av köksfläkten när den inte används
• Låt friskluftsventilen alltid vara öppen
• Ha inte långa, tjocka gardiner som täcker elementet. Luften runt radiatorn ska cirkulera fritt.
• Hitta en behaglig rumstemperatur. Hyresgästföreningen rekommenderar 20–21 grader.

Sprid värmen i rummet

Sänk - eller stäng av - värmen om du ska vädra under en längre tid. Om du ofta får ett behov av vädring kan du sänka temperaturen på dina element permanent.Om du sänker värmen med en grad kan du minska dina uppvärmningskostnader samtidigt som du minskar dina klimatpåverkande utsläpp.

Välj material och möbler som är bra för miljön

Ta reda på hur möbeln tillverkats. Är det giftiga ämnen i till exempel sängen där du skall tillbringa mycket tid? Har man producerat produkten ansvarsfullt utan exempelvis barnarbete? Du har rätt att fråga, och butiken skall kunna svara på dina frågor!  Självklart kan du hitta den möbel du behöver, till ett bra pris, på loppisar, antikhandlare - eller på nätet, auktionssajter och säljmarknader. Möbler med lite  bättre kvalitét har en andrahandsmarknad så att du kan få igen en del av dina satsade pengar.

I Sverige har vi blivit bättre på att ta hand om vårt avfall. Däremot ökar mängderna stadigt. Att få dem att istället minska, att förebygga avfall, är nästa stora utmaning på området. Annars når vi inte våra svenska miljökvalitetsmål.

Det finns mycket vi kan göra för att minska mängden sopor. Här är några tips:

• köp färre saker
• lämna dina gamla hela saker till second hand eller sälj på Internet och köp själv därifrån
• köp saker som håller länge
• reparera saker som gått sönder
• använd plastkassen flera gånger eller ta med egen tygpåse till affären
• drick kranvatten istället för vatten på flaska eller burk planera matinköpen väl så allt hinner tillagas innan det blir gammalt
• lär dig laga god mat på rester, googla efter tips på internet
• ge upplevelsepresenter istället för vanliga paket
• beräkna hur mycket färg som går åt om du ska måla

Våra boendes bästa tips

• Använd laddningsbara batterier.
• Ta med lunchlåda istället för att köpa snabbmat.
• Låt barnen byta leksaker med kompisarna emellanåt.
• Lägg diskborsten i diskmaskinen och kör disktrasan i tvättmaskinen. Då hålls de fräscha längre.
• Låna mer böcker på biblioteket, byt och låna av vänner.
• Om du tar med barn till en hamburgerrestaurang, köp inte en box till barnen med en onödig leksak.
• Kontakta avsändaren till reklam och tidningar du inte har nytta av och be dem sluta skicka.
• Granne med kontoret finns en liten restaurang som vi handlar ifrån. Nu har vi börjat ta med eget porslin som maten läggs upp på. Då slipper vi plastboxar och så vidare.
• Använd urinseparerande torrtoalett, där urinen används som gödsel och fekalierna komposteras och används till jordförbättring.
• Ta ingen påse till frukten om du bara köpen en eller två stycken.
• Berätta för andra vad du gör för miljön - det kan sprida sig som ringar på vattnet.

Vilket är ditt bästa tips för att minska mängden sopor?

Skicka det till oss så lägger vi ut det!

Läs mer på hemsidan för kampanjen Europa minskar avfallet

Du kan skona både planeten och dina kläder genom att tvätta på rätt sätt. Med smart skötsel av dina kläder kommer de att hålla längre, samtidigt som det minskar miljöpåverkan – och ändå har du precis lika rena kläder.

Tvätta inte i onödan

Tvätta inte kläder som inte är smutsiga. Många gånger räcker det med att vädra och borsta kläderna. Då håller de längre och har minde miljöpåverkan.

Låt tvätten självtorka

Undviker man torkskåp och torktumlare och i stället låter tvätten lufttorka, håller kläderna längre och energianvändningen blir lägre.

Fyll tvättmaskinen

Fyll tvättmaskinen helt, men packa inte. En maskin är full när man kan hålla en knytnäve ovanför smutstvätten i trumman utan att trycka samman tvätten.

Sänk tvättemperaturen

Tvättanvisning på kläder anger högsta tillåtna temperatur. Men de flesta tvättmedel tvättar minst lika bra i lägre temperaturer. Det går åt ungefär hälften så mycket energi per tvättprogram om temperaturen sänks från 60 till 40 grader.

Välj miljömärkt tvättmedel

Använd ett miljömärkt tvättmedel, fritt från vitmedel och fosfater. Dosera tvättmedlet enligt anvisningar på förpackningen. Överdosering gör inte dina kläder renare.

Undvik sköljmedel för mindre miljöpåverkan. Akrylkläder tvättas dock fördelaktigt med sköljmedel för att motverka statisk elektricitet på kläderna efter tvätt.

Lågenergilampor innehåller en liten mängd kvicksilver. I varma lampor är kvicksilvret i gasform. Går en varm lampa sönder bör man därför lämna rummet och stänga dörren i minst 20 minuter.

Efter det bör alla ytor torkas av med en fuktig trasa. Går en kall lampa sönder faller kvicksilvret ut som droppar. Samla upp lampresterna med en bit styv kartong och torka av golvet med en fuktig trasa. Lägg i båda fallen lamprester och trasa i en burk med lock och lämna till returhanteringen för miljöfarligt avfall.

Märk burken med "Innehåller kvicksilver från lågenergilampa".

Miljötips i köket

• Använd vattenkokare i stället för spisen när du kokar vatten. Vid användning av kastrull, sätt på locket.
• Lämna inte köksfläkten på i onödan.
• Ha inte kallare än sex plusgrader i kylen och minus 18 grader i frysen. Frosta av regelbundet och dammsug bakom med jämna mellanrum.
• Håll koll på energiförbrukningen när du köper nya vitvaror och hushållsmaskiner. Välj alltid bästa energiklass.
• Diska inte under rinnande vatten, använd i stället balja vid handdisk. Fyll alltid maskinen vid maskindisk.

Miljötips i badrummet och tvättrum

• Ta snabba duschar i stället för att bada i kar. Ställ exempelvis en äggklocka som håller koll på tiden.
• Byt kranar och duschmunstycke till snålspolande varianter.
• Kör endast fulla tvättmaskiner. Hoppa över förtvätt och använd sparprogram.
• Häng upp tvätten och låt den lufttorka i stället för att tumla.
• Åtgärda läckande kranar och rinnande toalettstolar. Ur en läckande kran rinner cirka 80 liter vatten per dygn.
• Golvvärme drar mycket energi, ställ den därför på en rimlig temperatur och stäng av den när badrummet inte används.

Miljötips i sovrummet

• Du kan ha lägre temperatur i utrymmen där du sover. 18 grader är lagom för sovrummet. Sänk även värmen när du inte är hemma.
• Dra för rullgardin och/eller persiennen på natten för att behålla värmen i rummet.
• Släck i rum där ingen vistas för tillfället.

Miljötips i vardagsrummet

• 20 grader är en lagom rumstemperatur. Sänk värmen när du är borta under en längre period. Genom att sänka din inomhustemperatur sparar du cirka fem procent i energianvändning för varje sänkt grad.
• Dra ur sladden till telefonladdaren när den inte används. Detta är bra även ur brandsynpunkt.
• Dra ur sladden till TV och dator när de inte används. Apparater på standby-läge är stora energitjuvar.
• Infravärme på balkongen slukar energi, använd därför detta sparsamt och endast när ni vistas på balkongen.
• Möblera energisnålt, inga möbler eller gardiner framför element.
• Vädra snabbt, gärna med korsdrag.
• Minska ventilationen på vintern, men stäng inte av den helt.
• Täta dragiga fönster och dörrar.

 Ladda ner en planskiss med samtliga miljötips utmärkta

Några fler energispartips

• Köp ekologiskt. Har man inte råd att köpa allt ekologiskt så kan man välja ut några varor, exempelvis kaffe och bananer som annars är hårt besprutade.
• Byt glödlampor till LED-lampor och släck i de rum du inte vistas i för tillfället.
• Tacka nej till småpåsar när du handlar och samla alla inköp i samma påse.
• Dra ut din batteriladdare, mobilladdare och transformatorer när de inte används eller koppla apparaterna till en grenkontakt med strömbrytare. Standby-förlusten för en laddare är upp till 50 kWh/per år.

Självständigt brukande?

En bostadsrättshavare har rätt att ha inneboende, så länge det inte medför negativa konsekvenser för föreningen eller dess medlemmar. Inget tillstånd krävs och det finns inga regler som styr hur stor andel av lägenheten som får disponeras av inneboende eller hur många personer som en bostadsrättshavare får ha inneboende.

Gränsen mellan andrahandsupplåtelse och inneboende är inte alltid glasklar. Det handlar om huruvida lägenheten är ”upplåten för självständigt brukande” eller inte. Bor bostadsrättshavaren själv kvar i lägenheten ses det aldrig som en andrahandsupplåtelse.

Det finns två kända rättsfall på området där domstolen i det ena fallet ansåg att bostadsrättshavaren hade hyrt ut hela lägenheten och i det andra fallet att bostadsrättshavaren endast hade hyrt ut en del av den. Den som ansågs ha hyrt ut hela lägenheten hade undantagit ett rum i lägenheten från uthyrningen, men hyresgästen hade under hela tiden bott ensam i lägenheten. Bostadsrättshavarens sambo besökte enbart lägenheten någon gång per månad, efter att i förväg ha meddelat sin ankomst till hyresgästen. Hyresgästen ansågs därför självständigt disponera lägenheten (vilket räknas som en andrahandsupplåtelse). I det andra fallet, där bostadsrättshavaren inte ansågs ha hyrt ut hela lägenheten, hade bostadsrättshavaren också avsatt ett rum för egen del men besökte även lägenheten några gånger per vecka. Bostadsrättshavaren ansågs därmed utöva tillräcklig tillsyn och kontroll över lägenheten för att det skulle räknas som inneboende.

Faktorer av betydelse kan vara hur ofta och i vilken omfattning bostadsrättshavaren befinner sig i lägenheten, om bostadsrättshavaren säger till i förväg, om hen går in med egen nyckel och kommer och går som hen vill. Det räcker alltså till exempel inte med att ett rum är låst för att det ska ses som inneboende.

Men för föreningen?

Rätten att ha inneboende är långtgående och endast om inrymmandet är av sådan omfattning eller annars sker under sådana speciella omständigheter att föreningen eller annan medlem förorsakas verkligt men kan det leda till konsekvenser för bostadsrättshavaren genom förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten (uppsägning). Eftersom det är bostadsrättshavaren som svarar för lägenhetens vård och underhåll lär men för föreningen endast kunna uppstå i undantagsfall. Ökat utnyttjande av tvättstugan inom rimliga gränser eller visst ökat spring i trappen räknas inte som men.

Ytor utanför lägenheten

Andrahandshyresgästen/den inneboende har rätt att nyttja lägenheten på samma sätt som bostadsrättshavaren själv, det vill säga även disponera gemensamma ytor utanför lägenheten. En inneboende får alltså lov att vistas på gården samt nyttja gemensamma funktioner såsom soprum och tvättstugor.

Sammanfattning

Inneboende kräver inte styrelsens tillstånd. Om bostadsrättshavaren bor kvar i lägenheten eller utövar betydande tillsyn över lägenheten räknas det som inneboende. Inneboende får inte leda till men för föreningen eller annan medlem, vilket är ovanligt. Inneboende har rätt att nyttja allmänna utrymmen så som tvättstuga, soprum etcetera.

Styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd

Som huvudregel krävs styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd om bostadsrättshavaren vill upplåta sin lägenhet till annan för självständigt brukande, så kallad andrahandsuthyrning.

Observera att ingen hyra krävs för att reglerna ska gälla. Det finns heller inga specialregler för släktingar eller närstående. Om exempelvis en förälder hyr ut sin lägenhet till sitt barn (eller låter barnet bo kostnadsfritt i lägenheten) räknas det som en andrahandsupplåtelse om föräldern själv inte bor i lägenheten. Villkoren i ett andrahandskontrakt är i princip inget som föreningen kan påverka. Föreningen får exempelvis inte ha synpunkter på den hyra som bostadsrättshavaren tar ut.

Skäl och befogad anledning att vägra

Föreningen har alltid mandat att ge tillstånd till andrahandsupplåtelse medan hyresnämnden måste hålla sig till lag och praxis. Föreningsstämman kan ge styrelsen direktiv att vara mer generös än hyresnämnden vad gäller vilka skäl som godtas för andrahandsupplåtelse. Likhetsprincipen måste beaktas. Medges en medlem andrahandsupplåtelse för vissa skäl ska tillstånd ges till annan medlem som har samma skäl.
Tidigare krävdes att bostadsrättshavaren hade ”beaktansvärda skäl” för andrahandsupplåtelse, nu räcker det med ”skäl”. Hyresnämnden ska lämna tillstånd om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra samtycke.

Utgångspunkten i ett godtagbart skäl för att upplåta en lägenhet i andra hand är om bostadsrättshavaren under en tid inte avser använda lägenheten men har ett rimligt behov av att behålla den. Exempel som anges i lagens förarbeten är studier eller anställning på annan ort bortom pendlingsavstånd, provsamboende, längre utlandsvistelse, vård av anhörig, att man är intagen på långvård eller viljan att bereda en närstående en bostad. Ett annat skäl som kan anses godtagbart är uthyrning i väntan på bättre marknadsförutsättningar för försäljning. Det finns inte något krav på planerat återvändande till lägenheten. Den som förvärvat en lägenhet i spekulativt syfte anses dock inte ha skäl att få upplåta lägenheten i andra hand.

Tidsfaktorn ska vägas in. Skälen för upplåtelsen väger lättare ju längre tiden går. Om en lägenhet alltså redan varit upplåten i andra hand ett par år väger bostadsrättshavarens skäl lättare mot föreningens skäl för att neka tillstånd.

Befogad anledning för föreningen att inte lämna samtycke kan vara föreningens storlek (för styrelsearbetet), tidsfaktorn (lång uthyrning) och speciella föreskrifter i stadgarna angående medlemskap (till exempel åldersrestriktioner) samt hyresgästens personliga kvalifikationer (att hyresgästen är känd störningsmakare – dock ej hyresgästens ekonomi).

Otillåten andrahandsupplåtelse och tvåmånadersfristen

Om bostadsrättshavaren upplåter sin lägenhet utan styrelsens eller hyresnämndens tillstånd föreligger en otillåten andrahandsupplåtelse, vilket kan leda till förverkande av bostadsrätten. Även upplåtelse efter att tillstånd löpt ut räknas som en otillåten andrahandsupplåtelse.

Vid en otillåten andrahandsupplåtelse måste föreningen skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren inom två månader från det att föreningen fått kännedom om upplåtelsen för att den ska kunna ligga till grund för förverkande. Även om föreningen inte vill säga upp bostadsrättshavaren utan enbart att andrahandsupplåtelsen ska upphöra måste föreningen skicka en rättelseanmaning inom tidsfristen, annars saknas påtryckningsmedel om bostadsrättshavaren inte vill säga upp andrahandshyresgästen. Varje andrahandsupplåtelse räknas som en ny upplåtelse, så föreningen får en ny chans att reagera inom två månader för varje upplåtelse.

Föreningen kan förvisso skicka en rättelseanmaning även om det gått längre tid än två månader. Förhoppningsvis rättar sig bostadsrättshavaren efter föreningens vilja och om inte annat kan det, vid eventuella framtida tvister, vara bra att kunna visa att bostadsrättshavaren tidigare struntat i anmaningar från styrelsen.

Ansvar för lägenheten

Det är fortfarande bostadsrättshavaren som ansvarar för lägenhetens skick och är skyldig att bland annat se till att inte störningar förekommer samt att årsavgiften betalas i tid. Blir det aktuellt att skicka rättelseanmaning ska den skickas till bostadsrättshavaren och inte andrahandshyresgästen.
Avgift för andrahandsupplåtelse
Föreningen har rätt att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen under förutsättning att det finns inskrivet i föreningens stadgar (Riksbyggens normalstadgar innehåller sådan skrivning). Avgiften per år får uppgå till högst tio procent av prisbasbeloppet.

Sammanfattning

Andrahandsupplåtelse kräver styrelsens eller hyresnämndens tillstånd. Hyresnämnden ger tillstånd om det finns skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra. Om en bostadsrättshavare hyr ut sin lägenhet otillåtet är det grund för uppsägning på grund av förverkande. Föreningen måste skicka en rättelseanmaning inom två månader från det att den har fått kännedom om den otillåtna upplåtelsen, för att den ska kunna ligga till grund för förverkande. Rättelseanmaningen skickas till bostadsrättshavaren. Bostadsrättshavaren ansvarar för lägenhetens skick och störningar etcetera, även när lägenheten är upplåten i andra hand. Avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut förutsatt att det står i stadgarna.

Allmänt

Frågan om ansvarsfrihet är ett obligatoriskt ärende på ordinarie föreningsstämma. Det är en viktig fråga som är kopplad till möjligheten att kräva skadestånd av en eller flera styrelseledamöter för ekonomiska skador som de har orsakat föreningen.

Styrelsens skadeståndsansvar regleras i lagen om ekonomiska föreningar. Styrelseledamoten har ett individuellt ansvar och en allmän vårdnadsplikt gentemot föreningen. Om en styrelseledamot uppsåtligen eller av oaktsamhet skadar föreningen då hen fullgör sitt uppdrag kan styrelseledamoten bli skyldig att ersätta skadan. Såväl aktiva åtgärder som underlåtenheter kan medföra skadeståndsansvar men det måste finnas ett samband mellan ledamotens beteende och den uppkomna skadan. Har en styrelseledamot reserverat sig mot ett beslut kan det påverka frågan om skadestånd och leda till att den ledamot som reserverat sig slipper ansvar för det felaktiga beslutet.

Beslutsprocessen

Beslut om ansvarsfrihet fattas på föreningsstämma och är ett individuellt beslut för var och en av ledamöterna. Oftast beviljas dock ansvarsfrihet för samtliga ledamöter på en gång. Beslutet gäller per räkenskapsår, vilket innebär att det i normalfallet krävs flera stämmor för att en ledamot ska få ansvarsfrihet över hela sin mandatperiod. När en styrelseledamot beviljas ansvarsfrihet är huvudregeln att beslutet gäller mot föreningen på så sätt att skadeståndstalan därefter inte kan föras av föreningen mot ledamoten.

Ansvarsfriheten rör inte förhållandet till enskilda medlemmar eller andra personer. För att andra än föreningen ska kunna väcka talan mot ledamoten för dennes styrelsearbete krävs att skadan skett genom överträdelse av bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar i de delar den är tillämplig för föreningen, årsredovisningslagen eller stadgarna.

Revisionsberättelsen innehåller en rekommendation till föreningsstämman om styrelsens ansvarsfrihet. Det är förstås vanligast att ansvarsfrihet rekommenderas. Oavsett rekommendation är det stämman som beslutar. Det finns inga regler om när medlem har rätt att rösta mot ansvarsfrihet utan det är upp till var och en att avgöra hur rösten ska läggas. Medlemmarna bör dock inte rösta mot ansvarsfrihet endast för att visa sitt allmänna missnöje med styrelsen. Ansvarsfrihet bör endast nekas om det finns rimlig grund för skadeståndskrav alternativt att frågan om eventuellt skadeståndskrav bör utredas vidare.

Ansvarsfrihet beviljas om majoriteten av de röstande på stämman röstar för ansvarsfrihet, förutsatt att de som eventuellt röstar mot inte representerar en tiondel av de röstberättigade medlemmarna i föreningen. Ansvarsfrihet har alltså inte beviljats om majoriteten av de röstande på stämman röstat mot ansvarsfrihet eller om en tiondel av de röstberättigade röstat mot ansvarsfrihet.

Nekad ansvarsfrihet

I de allra flesta fall händer i praktiken ingenting om styrelsen inte beviljas ansvarsfrihet. Rättsligt innebär nekad ansvarsfrihet att föreningen eller en minoritet av medlemmarna har möjlighet att föra en skadeståndstalan mot den eller de som nekats ansvarsfrihet. I normalfallet ska talan väckas inom ett år från det att årsredovisningen och revisionsberättelsen lades fram på stämma.
Det är den som stämmer som har bevisbördan för att skadeståndsskyldighet föreligger. Det ställs i allmänhet höga krav för att styrelsen ska anses skadeståndsskyldig. Domstolarna tar hänsyn till att det företrädesvis är lekmän som sitter i bostadsrättsföreningars styrelser.

Att styrelsen eller enskilda ledamöter inte beviljats ansvarsfrihet hindrar inte att de väljs om. Beslutet om att vägra ansvarsfrihet kan hänföra sig till att ett visst beslut eller en åtgärd anses varit felaktig även om förtroende för styrelsen och dess enskilda ledamöter finns i övrigt.

En extra stämma kan inte besluta om ansvarsfrihet för delar av räkenskapsåret. En stämma kan inte heller upphäva en tidigare stämmas beslut om att bevilja ansvarsfrihet, däremot kan senare stämma bevilja ansvarsfrihet om sådan först nekats. Det kan bli aktuellt i situationer då stämman önskat utreda styrelsens agerande och efter närmare granskning anser att styrelsen agerat korrekt.

Oriktiga uppgifter med mera

Även om ansvarsfrihet beviljats finns i sällsynta fall möjlighet kräva skadestånd. Så är fallet om styrelsen i årsredovisningen eller på annat sätt har lämnat oriktiga eller ofullständiga uppgifter till stämman om det beslut eller den åtgärd som ligger till grund för skadeståndskravet. I dessa fall ska skadeståndstalan väckas inom tre år från utgången av det räkenskapsår beslutet fattades eller åtgärden vidtogs. Vidare kan talan mot styrelseledamot under vissa förutsättningar väckas, trots beslut om ansvarsfrihet, om föreningen försatts i konkurs. Skadeståndstalan som grundas på brott kan alltid föras av styrelsen.

Sammanfattning

Frågan om ansvarsfrihet är obligatorisk på ordinarie stämma. När en styrelseledamot beviljas ansvarsfrihet kan skadeståndstalan inte väckas av föreningen mot ledamoten, annat än i undantagsfall. Om en ledamot nekas ansvarsfrihet finns möjligheten till skadeståndstalan kvar. För att något ska ske krävs att en skadeståndstalan väcks, i normalfallet inom ett år. För skadeståndsskyldighet krävs att ledamoten uppsåtligen eller av oaktsamhet skadat föreningen. För att andra än föreningen ska kunna väcka talan mot ledamoten för dennes styrelsearbete krävs att skadan skett genom överträdelse av bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, årsredovisningslagen eller stadgarna. En tiondel av de röstberättigade medlemmarna i föreningen, alternativt hälften av de röstande på stämman måste rösta emot förslaget om att bevilja ansvarsfrihet för att ansvarsfrihet inte ska beviljas.

Avgifter enligt lag

En bostadsrättsförening har rätt att ta ut vissa avgifter av sina medlemmar. Det framgår av bostadsrättslagens 7 kap. 14 §. Enligt lagtexten får föreningen av sina medlemmar ta ut en avgift i form av en insats när bostadsrätt upplåts samt en årsavgift för den löpande verksamheten. Vidare får föreningen, om det anges i stadgarna, ta ut upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan lag.

Andra tillåtna avgifter

Regleringen hindrar inte att föreningen tar ut avgifter för åtgärder eller tjänster som föreningen inte är skyldig att tillhandahålla – till exempel tvättstugeavgift, gymavgift, solarieavgift och avgift för hyra av föreningslokal.

Exempel på otillåtna avgifter

Städavgift

Många föreningar anordnar gemensamma städdagar en eller ett par gånger per år, då medlemmarna tillsammans sopar gården, planterar om blommor, målar om staket och rensar i gemensamma utrymmen. En vanlig fråga är om föreningar får ta ut en avgift av boende som inte medverkar vid städdagen, vilket föreningen inte får göra. Gemensam mark, trapphus och andra områden utanför enskilda lägenheter faller under föreningens underhållsansvar. Renhållning av dessa områden ingår alltså i de åtgärder som föreningen är skyldig att vidta enligt lag och någon extra avgift kan därmed inte tas ut av medlemmar som inte deltar i städdagen.

Avgift för störningsjour

Vidare önskar en del föreningar ta ut avgifter för debitering av störningsjour när en bostadsrättshavare orsakat utryckningen, vilket inte heller är tillåtet. Störningsjour anses ingå i åtgärder för att bibehålla god ordning och förebygga att de boende utsätts för störningar, vilket föreningen är skyldig till. Huruvida det är tillåtet att debitera boende för störningsjour har, såvitt vi känner till, inte rättsligt prövats vad gäller bostadsrättshavare. Vad gäller störningar som hyresgäst orsakat finns dock åtminstone två tingsrättsdomar där det prövats om hyresvärd har rätt att debitera störande hyresgäst för störningsjourskostnader. Enligt domsluten måste det stå i hyreskontraktet att värden har rätt att ta ut en avgift vid störningar för att så ska få ske. Vad gäller bostadsrätter är det emellertid inte möjligt med sådan reglering – till exempel i ordningsregler eller stadgar – eftersom bostadsrättslagen som nämnts är uttömmande på vilka avgifter som får tas ut.

Sammanfattning

Föreningen får av sina medlemmar ta ut insats, årsavgift för den löpande verksamheten samt, om det anges i stadgarna, upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av bostadsrättslagen eller annan lag. Det innebär att föreningen till exempel inte får ta ut någon straffavgift av medlemmar som inte medverkar på gemensamma städdagar och inte heller vidarebefordra fakturor från störningsjourer. Däremot är det tillåtet att ta ut avgifter för till exempel tvättstuga, gym och föreningslokal, eftersom föreningen inte är skyldig att tillhandahålla något av detta.

Allmänt

Detta faktablad gäller nyuppförande av balkonger. För inglasning eller utbyggnad av befintliga balkonger gäller andra regler.

Flera olika beslut måste fattas i föreningen och många gånger krävs även hyresnämndens godkännande innan balkonger kan byggas. Nedan återfinns en kortfattad översikt.

Beslutsprocess

Byggnationen av balkong ses som en ändring av lägenheten. Vidare anses intilliggande lägenheter berörda om de till exempel får minskat ljusinsläpp eller ökad insyn. Samtliga bostadsrättshavare till berörda lägenheter måste samtycka till åtgärden eller, om så inte är fallet, krävs beslut på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet av de röstande. I sistnämnda fall krävs även hyresnämndens godkännande. Motparter till föreningen i hyresnämnden är innehavare till berörda lägenheter vilka inte röstat för beslutet eller på annat sätt samtyckt till beslutet. Samtycke kan lämnas innan eller efter stämman. Föreningen får inte börja med byggnationen innan hyresnämndens godkännande har erhållits. Hyresnämndens beslut kan överklagas till hovrätten. Överklagas beslutet måste föreningen vänta med byggnationen tills hovrätten avgjort ärendet. Berörd medlem som motsatt sig beslutet kan ha rätt till ersättning om byggnationen minskar värdet på dennes lägenhet. Ersättningstvister prövas av mark- och miljödomstolen. Om samtliga berörda samtycker till ändringen krävs trots det stämmobeslut på grund av fasadändringen som balkongerna innebär. Beslutet fattas då med enkel majoritet. För byggnation av balkong krävs bygglov.

Finansiering med mera

Balkongen bör byggas i föreningens regi. Balkongen kommer då att höra till huset. Byggs balkongen istället av medlemmen blir den formellt inte fastighetstillbehör vilket komplicerar frågor om äganderättsövergång och underhållsansvar. Är medlemmen beställare bör denne genom avtal överlåta balkongen till föreningen. Underhållsansvaret bör sedan regleras i stadgarna på sedvanligt sätt för balkonger, det vill säga att medlemmen ansvarar för insidan och föreningen bär ansvaret i övrigt.
Balkongerna ska bekostas av respektive bostadsrättshavare som får balkong.
Enklast är om de som får balkong betalar investeringskostnaden direkt till föreningen, men det kan endast ske frivilligt. Går inte samtliga som får balkong med på det får investeringskostnaden istället tas över månadsavgiften för de som får balkong. Vidare måste månadsavgiften justeras så att den täcker kommande underhållsbehov av balkongen. Beräknas årsavgiften på andelstal ändras andelstalen för lägenheterna som får balkong. Beslut om ändring av andelstal fattas på föreningsstämma. Beräknas årsavgiften på annat sätt till exempel genom insats, kan stadgarna granskas för att se vilka möjligheter som finns för att ändra årsavgiften, eventuellt kan en stadgeändring krävas. Normalt är det att föredra att införa andelstal.

Sammanfattning

Uppförande av balkonger kräver beslut om såväl byggnationen som finansieringen. Samtliga lägenhetsinnehavare som berörs – det vill säga även intilliggande bostadsrättshavare – måste som huvudregel samtycka till balkongbyggnationen. Gör de inte det kan beslutet fattas på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet av de röstande och då krävs även hyresnämndens godkännande. Bygglov krävs. Byggnationen bör ske i föreningens regi men byggkostnaden ska bäras av respektive bostadsrättshavare som får balkong liksom kostnader för kommande underhåll.

Styrelse- eller stämmobeslut?

Vad gäller kollektivanslutning till nya tjänster saknas lagregler och praxis om hur sådana beslut ska fattas. Enligt Riksbyggens normalstadgar (från 2014) krävs emellertid stämmobeslut vad gäller nyanslutning till bredband/telefoni/TV etcetera. I tidigare normalstadgar är frågan inte reglerad, men vi menar att stämmobeslut krävs även med gamla stadgar, eftersom det inte handlar om en löpande förvaltningsåtgärd. Beslutet fattas, sannolikt, med enkel majoritet.

Ändring av lägenhet

Ovan förutsätter att inga tekniska installationer behöver göras i de enskilda lägenheterna. Krävs mer än obetydliga tekniska installationer i de enskilda lägenheterna, till exempel montering av utrustningsskåp, kan det ses som en ändring av lägenheterna. Ändring av lägenhet kräver formellt samtycke av samtliga som berörs, det vill säga alla bostadsrättshavare i detta fall. Alternativt kan beslut fattas på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet hos de röstande samt hyresnämndens godkännande.

Av ny rättspraxis följer emellertid att, för det fall att en del av en lägenhet bara byts ut (det kanske redan finns någon form av uttag för tv etcetera), och den fysiska förändringen av lägenheten är liten eller försumbar kan det räcka med att stämman fattar beslutet med enkel majoritet. Hyresnämndens godkännande behövs då inte. Rättsläget är dock oklart vad gäller hur stor ändring det ska vara fråga om för att det ska ses som en ändring av lägenheten.

Föreningen kan i osäkra fall alltid ansöka om godkännande av stämmobeslutet hos hyresnämnden. Anser hyresnämnden att det är fråga om en ändring av lägenheterna så kommer nämnden att pröva ärendet i sak, det vill säga ta ställning till om stämmobeslutet ska godkännas eller inte. Anser hyresnämnden däremot att det inte är fråga om en ändring av lägenheten kommer ansökan avvisas, vilket innebär att ärendet inte prövas i sak. Om ansökan avvisas kan man dra slutsatsen att föreningen själv får besluta om installationerna i lägenheterna.

Debitering

Vill föreningen debitera alla lägenheter samma summa för tjänsterna krävs att föreningen har Riksbyggens normalstadgar eller andra stadgar med bestämmelser om särskild debitering. Saknas sådan bestämmelse måste kostnaden bakas in i årsavgiften, vilken normalt fördelas på insats eller andelstal. Sistnämnda fall innebär i praktiken att de med stora lägenheter får betala mer än de med mindre lägenheter.

Sammanfattning

Beslut om nyteckning av gruppavtal för bredband med mera fattas på föreningsstämma med enkel majoritet av de röstande. Stämmobeslut är krav enligt Riksbyggens normalstadgar. Krävs mer än obetydliga installationer i de enskilda lägenheterna kan det ses som ändring av lägenhet. Då krävs samtycke från samtliga berörda bostadsrättsinnehavare, alternativt 2/3-dels majoritet samt hyresnämndens godkännande. Debitering av tjänsterna kan ske genom bestämmelsen om särskild debitering i Riksbyggens normalstadgar. Alternativt kan kostnaden bakas in i årsavgiften, fördelat på insats eller andelstal.

Allmänt

Nedan redogörs översiktligt för juridisk delning av bostadsrättslägenhet. Det finns två alternativa sätt att genomföra delningen, genom återköp eller minskning. Stämmobeslut krävs i båda fallen.
Delning genom återköp av lägenheten

Föreningen köper in lägenheten. Avtalet villkoras av att nyupplåtelse kommer att ske av två lägenheter motsvarande ytan den tidigare lägenheten hade.

Beslut fattas på föreningsstämma om att upplösa bostadsrätten till den ursprungliga lägenheten. Efter att den ursprungliga lägenheten upplösts upplåter styrelsen de två nya lägenheterna till den som hade den ursprungliga lägenheten. Det är viktigt att i avtal mellan parterna klargöra utformningen av de nya lägenheterna – vem som ansvarar för att båda lägenheterna blir fullgoda lägenheter genom till exempel installation av ytterligare kök och badrum. Efter delningen måste båda lägenheterna vara välfungerande som enskilda enheter.

Insats, i förekommande fall andelstal, och eventuell upplåtelseavgift fastställs för lägenheterna. Insatserna för lägenheterna ska sättas i relation till insatserna för befintliga lägenheter. Eventuellt överskjutande belopp som ska erläggas regleras med upplåtelseavgift. Observera att stadgarna måste innehålla reglering om upplåtelseavgift för att sådan ska kunna tas ut.

Ny ekonomisk plan kan komma att behövas.

Delning genom minskning av lägenheten

För att genomföra delningen kommer föreningen genom dess styrelse överens med lägenhetsinnehavaren om att minska ytan på lägenheten.

Stämmobeslut krävs för justering av insats och i förekommande fall andelstal. Om lägenheten skulle ha kvar sina ursprungliga värden får lägenheten för stor andel av föreningen och kommer att få betala samma årsavgift som tidigare trots den minskade ytan (förutsatt att årsavgiften bestäms utifrån insats eller andelstal vilket är det vanliga).

Därefter kan styrelsen upplåta den minskade ytan som en ny lägenhet. Insats, i förekommande fall andelstal, och eventuell upplåtelseavgift fastställs för lägenheten.
Det är viktigt att i avtal mellan parterna klargöra utformningen av de nya lägenheterna – vem som ansvarar för att båda lägenheterna blir fullgoda lägenheter genom till exempel installation av ytterligare kök och badrum. Efter delningen måste båda lägenheterna vara välfungerande som enskilda enheter.

Ny ekonomisk plan kan komma att behövas.

Panthavare, lägenhetsförteckning med mera

Oavsett tillvägagångssätt måste eventuell panthavare medge att föreningsstämman fattar beslut om att bostadsrätten i vilken denne har pant ska upphöra. Det bör gå bra så länge panthavaren får pant i de nya bostadsrätterna.

Lägenhetsförteckningen ska ändras. Vidare måste föreningen meddela ändringarna till kommunen så att nödvändiga ändringar kan göras i det nationella lägenhetsregistret.

En delning kan få privatekonomiska konsekvenser. Det får den enskilda bostadsrättshavaren utreda.

Delning enligt ovan kan endast genomföras om föreningen och bostadsrättshavaren är överens om det. Varken föreningen eller bostadsrättshavaren kan framtvinga delning.

Sammanfattning

Delning av lägenhet sker vanligen genom att föreningen köper in lägenheten. Därefter fattas stämmobeslut om att upplösa bostadsrätten. Sedan upplåter styrelsen ytan motsvarande lägenheten som två lägenheter. Ny ekonomisk plan kan komma att krävas. Lägenhetsförteckningen och det nationella lägenhetsregistret måste ändras. Godkännande från eventuell panthavare är nödvändigt.

Allmänt

Faktabladet gäller förråd som är upplåtna med bostadsrätt eller hör till bostadsrätten. För förråd som hyrs enligt separat avtal gäller andra regler.

Fördelning av förråd

Det finns inga lagregler som styr fördelning av förråd utan man får söka i upplåtelseavtalet, ekonomiska planen och lägenhetsförteckningen för att se hur den ursprungliga tilldelningen var tänkt. Ibland är det angivet specifikt vilket eller vilka förråd som hör till respektive lägenhet, ibland anges bara att förråd hör till men inte vilket eller vilka. Vad som sägs i eventuellt överlåtelseavtal är inte av betydelse – det är ett avtal mellan köpare och säljare och inget som nödvändigtvis binder föreningen.

Förrådsbyte

Vi avråder från att låta boende byta förråd med varandra då det ses som ändring av lägenhet. Ändring av lägenhet är förvisso tillåtet med lägenhetsinnehavarens samtycke men förrådsbyten kan skapa framtida problem om köpare har en annan uppfattning. Även om förvärvaren inte har någon formell rätt till ett större förråd (eftersom tidigare lägenhetsinnehavare har samtyckt till bytet) kan det skapa mycket irritation i praktiken.

Förråd som inte töms vid flytt

Eftersom förrådet hör till bostadsrätten är detta en sak mellan överlåtare och förvärvare och inget som föreningen har att göra med. Förvärvaren ska få tillträde till förrådet, liksom till lägenheten i övrigt, på den dag parterna kommit överens om. Lämnar inte överlåtaren förvärvaren tillträde till förrådet kan förvärvaren vända sig till kronofogden för hjälp med tillträdet, det vill säga avhysning av överlåtaren från förrådet. Förvärvaren har inte rätt att på egen hand ta sig in i förrådet genom att till exempel klippa upp låset.

Sammanfattning

Det finns inga lagregler som styr fördelning av förråd utan man får söka i upplåtelseavtalet, ekonomiska planen och lägenhetsförteckningen för att se hur den ursprungliga tilldelningen var tänkt. Om ett förråd hör till bostadsrätten är kvarlämnade saker inte något som föreningen har med att göra, utan en sak mellan överlåtare och förvärvare.

Allmänt

En bostadsrättshavare har många rättigheter men även skyldigheter gentemot föreningen och sina grannar. Bostadsrättshavaren ska till exempel inte utsätta andra i omgivningen för störningar utan iaktta sundhet, ordning och gott skick samt betala sin avgift i tid. Om en bostadsrättshavare missköter sig kan det i vissa fall leda till vad som formellt kallas förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten. Föreningen kan då säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.

Grunder för förverkande

De grunder som kan leda till förverkande finns uppräknade i bostadsrättslagens 7 kap. 18 §. Uppräkningen är uttömmande, vilket innebär att man inte kan bli uppsagd av något annat skäl än vad som finns listat i denna paragraf.

Kortfattat är förverkandegrunderna följande.

• Betalningsdröjsmål
• Otillåten andrahandsupplåtelse (rättelseanmaning krävs)
• Användning av lägenheten för annat än avsett ändamål eller inrymmande av utomstående personer till men för föreningen eller annan medlem (rättelseanmaning krävs)
• Ohyra
• Vanvård, störningar, brott mot sundhet, ordning och gott skick (rättelseanmaning krävs förutom vid särskilt allvarliga störningar)
• Nekat tillträde (rättelseanmaning krävs)
• Om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet av synnerlig vikt för föreningen (rättelseanmaning krävs)
• Lägenheten används för brottsligt förfarande eller tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning

För närmare information om respektive förverkandegrund, se separat faktablad eller kontakta Riksbyggen.

Nyttjanderätten är dock inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse. I vissa fall krävs dessutom att föreningen har skickat en rättelseanmaning och att bostadsrättshavaren inte vidtagit rättelse för att förverkande ska vara aktuellt (se markeringar ovan).

Föreningen måste inte säga upp bostadsrättshavaren även om grund för förverkande föreligger, utan styrelsen får i varje enskilt fall bedöma om uppsägning bör ske. Observera dock att styrelsen har en skyldighet att ingripa vid till exempel störningar, och att om rättelse inte sker i ett sådant fall kan det vara lämpligt med uppsägning. I annat fall kan föreningen ådra sig skadeståndsskyldighet gentemot de medlemmar som blivit störda.

Förfarandet vid uppsägning

En uppsägning ska vara skriftlig och delges bostadsrättshavaren. Om bostadsrätten innehas av flera personer ska delgivning ske med samtliga. Uppsägningar är omgärdade av en mängd formaliaregler som är viktiga att följa, annars kan uppsägningen betraktas som ogiltig. För att allt ska gå rätt till rekommenderar vi att föreningen tar hjälp av Riksbyggen Servicecenter.

Tvångsförsäljning

Om bostadsrättshavaren sägs upp ska lägenheten, om parterna inte kommer överens om annat, tvångsförsäljas genom Kronofogdemyndighetens försorg. Det är bara föreningen som kan ansöka om tvångsförsäljning. Bostadsrättshavaren svarar inte för förpliktelser som uppkommit under längre tid än sex månader från det att hen har skilts från lägenheten. Det ligger därför i föreningens intresse att försäljningen sker så snart som möjligt. De kostnader som bostadsrättshavaren ska svara för kan bland annat avse förfallna årsavgifter eller kostnader för skador i lägenheten. Andra kostnader såsom inkassokostnader, rättegångskostnader och kostnader för till exempel förvaring av möbler utgör däremot inte förpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätten.

Att nyttjanderätten förverkas innebär inte att bostadsrättshavaren går miste om bostadsrättens värde. Bostadsrättshavaren får det överskott som finns efter försäljningen sedan föreningens och eventuell panthavares fordringar har betalats.

Om det har gjorts tre försäljningsförsök utan att bostadsrätten blivit såld övergår den genast till föreningen utan lösen och fri från panträtt. Om det inte gjorts något inrop eller lagts något anbud vid det andra försäljningsförsöket och det inte kan antas att bostadsrätten blir såld vid ytterligare försäljningsförsök övergår bostadsrätten till föreningen redan efter det andra försäljningsförsöket. Om bostadsrätten övergår till föreningen utan lösen har den före detta bostadsrättshavaren ingen rätt att få tillbaka sin insats och föreningens fordringar på denne för till exempel uteblivna avgifter kvarstår. Talan om de uteblivna avgifterna får i sådant fall drivas i allmän domstol.

Sammanfattning

Om en bostadsrättshavare missköter sig kan det i vissa fall leda till vad som formellt kallas förverkande av nyttjanderätten till bostadsrätten. Föreningen kan då säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. De grunder som kan leda till förverkande finns uppräknade i bostadsrättslagens 7 kap. 18 §. Uppräkningen är uttömmande. Exempel på förverkandegrunder är betalningsförseningar, störningar och otillåten andrahandsupplåtelse. Uppsägningen ska vara skriftlig och delges bostadsrättshavaren. Om en bostadsrätt sägs upp ska den i normalfallet tvångsförsäljas. Det är viktigt att all formalia är uppfylld, annars kan uppsägningen betraktas som ogiltig. Kontakta Riksbyggen Servicecenter för hjälp med det praktiska förfarandet vid uppsägningar.

Betalningsfrist

Om en bostadsrättshavare är mer än en vecka sen med avgiften när det gäller en bostadslägenhet, och mer än två dagar sen när det gäller en lokal är nyttjanderätten till bostadsrätten förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Uppsägningen ska vara skriftlig och delges bostadsrättshavaren.

Är det fråga om en bostadslägenhet behöver bostadsrättshavaren dock inte skiljas från lägenheten om personen varit förhindrad att betala på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd händelse som inträffat före förfallodagen. Avgiften ska då betalas så snart det är möjligt, senast när eventuell tvist om avhysning avgörs i första instans.

Möjlighet till återvinning och underrättelse till socialnämnden

Föreningen måste informera bostadsrättshavaren om att det finns en möjlighet att återvinna – få tillbaka – den juridiska rätten till bostadsrätten genom att betala årsavgiften inom tre veckor när det gäller en bostadslägenhet eller inom två veckor när det gäller en lokal. Underrättelsen måste innehålla viss information enligt fastställda formulär och delges bostadsrättshavaren på samma sätt som uppsägningen. Utöver underrättelsen till bostadsrättshavaren ska socialnämnden meddelas om uppsägningen och anledningen till denna när det är fråga om bostadslägenhet. Även meddelandet till socialnämnden måste innehålla viss information men kan skickas med rekommenderat brev. Först när bostadsrättshavaren underrättats om återvinningsmöjligheten och socialnämnden meddelats om uppsägningen börjar återvinningsfristen löpa. Det är viktigt att all formalia går rätt till, annars kan uppsägningen betraktas ogiltig. Riksbyggen Servicecenter kan vara praktiskt behjälpliga i denna del.

Upprepade betalningsförseningar

För att en bostadsrättshavare inte ska kunna sätta betalningsförsummelser och återvinning i system bortfaller möjligheten till återvinning vid upprepade betalningsförsummelser, förutsatt att varje enskild försening varit grund för förverkande (mer än en vecka för bostadsrätt, mer än två dagar för lokal). Uppsägning kan då ske utan iakttagande av reglerna om återvinning.

Det finns inga tydliga regler om hur många gånger man ska ha varit sen med betalningen för att rätten till återvinning ska bortfalla. Det torde inte räcka med några få gånger utan ett flertal. Exakt hur många gånger har lämnats till domstol att avgöra. Varje försening måste i sig ha varit längre än en vecka/två dagar för att beaktas. Det är även viktigt att föreningen reagerar på varje enskilt dröjsmål, så att föreningen inte kan anses ha accepterat betalningsförseningen. Föreningen måste aktivt informera om att betalningsdröjsmål kan leda till förverkande.

Det finns dock inga lagkrav på att skicka en eller flera betalningspåminnelser när det gäller bostadsrätter. Man anser att bostadsrättshavaren är tillräckligt skyddad genom de regler som finns om återvinning av nyttjanderätten. I praktiken skickar de flesta föreningar ändå betalningspåminnelser. Om föreningen skickar en påminnelse är det som ovan nämnts viktigt att det tydligt framgår av påminnelsen att betalningsförsummelse kan leda till förverkande. Eftersom det inte finns några krav på att betalningspåminnelse ska skickas finns det heller inga krav på rekommenderat brev eller liknande, även om det förstås kan vara lämpligt.

Rättsligt förfarande

Motsätter sig bostadsrättsinnehavaren en uppsägning måste det till en rättslig prövning i allmän domstol med tingsrätten som första instans för att bedöma om grund för förverkande föreligger. Om det blir en rättslig process är det föreningen som måste bevisa omfattningen av betalningsförsummelserna. Om bostadsrättshavaren inte motsätter sig uppsägningen ska bostadsrätten tvångsförsäljas. Detsamma gäller om bostadsrätten anses förverkad vid en rättslig prövning.

Underrättelse till panthavare

Föreningen har en företrädesrätt till betalning framför andra panthavare om bostadsrätten säljs exekutivt eller genom tvångsförsäljning. En förutsättning för detta är att föreningen iakttagit sin underrättelseskyldighet till eventuella övriga panthavare. En bostadsrättsförening som har underrättats om pantsättning ska underrätta panthavarna så snart de obetalda avgifterna till föreningen överstiger vad som av årsavgiften belöper på en månad, alltså när bostadsrättshavaren inte betalat sin månadsavgift och därefter får ytterligare en skuld till föreningen. Underrättelsen ska ske när bostadsrättshavaren dröjer mer än två veckor från förfallodagen med betalning.

Sammanfattning

Om en bostadsrättshavare är mer än en vecka sen med avgiften utan giltiga skäl när det gäller en bostadslägenhet, och mer än två dagar sen när det gäller en lokal är nyttjanderätten till bostadsrätten förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning. Bostadsrättshavaren har dock en chans att återvinna bostadsrätten genom att betala inom tre veckor för bostadslägenhet eller inom två veckor för lokal. Föreningen måste underrätta bostadsrättshavaren om återvinningsmöjligheten samt vid bostäder underrätta socialen om uppsägningen. Möjligheten till återvinning bortfaller vid upprepade betalningsförseningar. Vid tvångsförsäljning har föreningen företrädesrätt för sin fordran framför andra panthavare, såvida föreningen har underrättat eventuella övriga panthavare om betalningsförseningarna. Det är viktigt att all formalia går rätt till när det gäller betalningsdröjsmål och uppsägningar. Riksbyggen Servicecenter kan vara praktiskt behjälpliga i denna del.

Ordningsregler

Bostadsrättsföreningen kan besluta om ordningsregler som innebär att hundar och katter inte får vara lösa eller rastas på gemensamma ytor inom föreningen. Föreningen kan också förbjuda djur att vistas i tvättstugan och andra gemensamma utrymmen. Vid övervägning att anta ordningsföreskrifter bör diskussion föras om de bara ska gälla hundar och/eller katter och/eller andra djur.

Det finns hyresbolag som förbjudit vissa hundraser. Motsvarande förbud är sannolikt inte rättsligt hållbart när det gäller bostadsrätter. Föreningen får i dessa fall nöja sig med till exempel kopplingstvång och/eller rastningsförbud.

Ordningsregler får inte vara godtyckliga utan ska ha ett föreningsrättsligt intresse. Vidare ska de vara beslutade i demokratisk ordning och stå i överensstämmelse med ortens sed. Ordningsregler som inskränker vad som tidigare har gällt i föreningen ska beslutas på stämma. Antagande av ordningsregler fattas med enkel majoritet på en stämma.

Störningar

Bostadsrättshavaren är skyldig att följa föreningens ordningsregler. Därutöver följer av bostadsrättslagen att bostadsrättshavaren ska bevara sundhet, ordning och gott skick inom och utanför huset, och att bostadsrättshavaren ska se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller i övrigt försämrar deras boendemiljö på ett sådant sätt att de inte bör tålas. Bostadsrättslagen innehåller inga särskilda regler avseende husdjur.

Ovan innebär att bostadsrättshavare som har hundar och katter ska se till att djuren inte förstör egendom eller förorenar på lekplatser, i planteringar och dylikt. Denna skyldighet kan dock vara svår att upprätthålla när det gäller katter som får springa löst ute. Föreningen kan i sådana fall överväga att genom ordningsregler förbjuda lösspringande katter helt och hållet.

Vad gäller hundskall eller andra störande ljud eller beteenden från djur kan det vara svårt att avgöra om omfattningen (till exempel frekvens och ljudnivå när det gäller ljudstörningar) är sådant som bör tålas eller inte. I flerfamiljshus bör ett visst mått av störningar tålas. Har till exempel en hundägare en hund som skäller mer än vad som måste tålas, eller en kattägare en katt som förorenar avsevärt bör föreningen i första hand tala med djurägaren och uppmärksamma personen på problemet. Hjälper inte samtal kan föreningen skicka en rättelseanmaning till bostadsrättshavaren. Om rättelse inte sker kan det i slutändan leda till förverkande av bostadsrätten.Det ska vara fråga om mycket omfattande störningar för att det ska kunna ligga till grund för förverkande av bostadsrätten. Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är ringa.

Skadeståndsansvar

Vad gäller hundar har hundägaren eller den som har hand om hunden så kallat strikt ansvar och är alltid skadeståndsskyldig oavsett hur olyckan gick till. Är det någon annan som egentligen har orsakat skadan får hundägaren kräva ersättning av personen i efterhand.
Vad gäller katter kan kattägaren eller den som har hand om katten bli skadeståndsskyldig. Det föreligger dock inte strikt ansvar för katter utan skadeståndsansvar bedöms enligt skadeståndslagen. Den som kräver skadestånd måste bevisa såväl att skadan beror på katten som att ägaren eller ansvarig kan anses vållande till skadan.

Djurskyddslagstiftning

Som ovan nämnts finns inte finns några särskilda regler i bostadsrättslagen om husdjur. Alla hund- och kattägare ska dock följa de djurskyddsregler som finns.
Bland annat finns regler i djurskyddslagen och i lagen om tillsyn över hundar och katter. Hundar och katter ska skötas och handhas på ett sätt så att olägenheter för människors hälsa inte uppstår och hållas under sådan tillsyn som behövs med hänsyn till deras natur och övriga omständigheter som behövs för att förebygga att de inte orsakar skador eller olägenheter.

Vidare finns föreskrifter om att en katt inte får vara ensam på en balkong som är belägen mer än fem meter över marken, om inte balkongen är utrustad med skyddsnät eller liknande för att förhindra att katten ramlar ner.

Se Jordbruksverkets hemsida för ytterligare information om hur hundar och katter bör hållas för att djuren ska må bra och för att förhindra störningar för omkringboende.

Sammanfattning

Bostadsrättsföreningen kan besluta om ordningsregler som innebär att hundar och katter inte får vara lösa eller rastas på gemensamma ytor inom föreningen. Bostadsrättshavare som har hundar och katter ska, oavsett regler, se till att djuren inte förstör egendom eller förorenar på lekplatser, i planteringar och dylikt. Konstanta hundskall kan räknas som störningar. Störningar kan leda till förverkande av bostadsrätten men det ska i sådant fall vara fråga om mycket omfattande hundskall eller andra störande beteenden. Hundägare har strikt skadeståndsansvar vid olyckor. Alla hund- och kattägare ska följa den djurskyddslagstiftning som finns.

Allmänt

Likhetsprincipen gäller för bostadsrättsföreningar (och andra associationer) och innebär kortfattat att lika fall ska behandlas lika. Principen är inte lagfäst men gäller ändå. Många vill gärna hänvisa till likhetsprincipen men ofta uppstår missförstånd kring vad principen egentligen innebär. Likhetsprincipen medför inte att alla medlemmar måste behandlas likadant i varje enskild situation. Det skulle vara praktiskt omöjligt eftersom alla medlemmar har olika förutsättningar med boendeyta, hushållets storlek, bostadsrättens läge etcetera.

Likhetsprincipens syfte är främst att undanröja illojala förfaranden och maktmissbruk. En förening får till exempel inte säga ja till en medlem som vill parkera sin motorcykel på gården och samtidigt säga nej till andra medlemmar som har samma begäran. Föreningen får heller inte hyra ut eller säga upp p-platser och garage godtyckligt, eller fatta olika beslut i liknande ansökningar om tillbyggnader.

Däremot kan föreningen godkänna att enbart vissa medlemmar får anlägga uteplats eller balkong om det är motiverat utifrån bostadsrättens läge. Även tillköp av vinds- eller källarutrymme, för att införliva med lägenheten, är enbart praktiskt möjligt att erbjuda vissa medlemmar.

Vidare har föreningen möjlighet att ta ut avgift för gemensamma nyttigheter, till exempel kabel-TV, genom årsavgiften. Avgiften för nyttigheten kan antingen fördelas på samma sätt som årsavgiften i övrigt (vanligen i förhållande till andelstal eller insats) eller genom bestämmelse om särskild debitering, förutsatt att sådan finns i föreningens stadgar. Detta även om en sådan fördelning kan komma att belasta medlemmarna olika. I praktiken kommer då en stor lägenhet att få bära en större del av kostnaderna än en liten lägenhet. I rättspraxis har det slagits fast att en sådan kostnadsfördelning inte strider mot likhetsprincipen.

Rättsfall

Ett känt rättsfall rör just finansiering av installation av kabel-TV genom årsavgiften. Föreningen fördelade årsavgiften i förhållande till lägenheternas grundavgift (numera insats). Det innebar att stora lägenheter i föreningen fick betala förhållandevis större avgifter för finansieringen än mindre lägenheter. Domstolen konstaterade att det är uppenbart att ett sådant beräkningssätt – fördelning av avgiften på samma sätt som årsavgiften i övrigt fördelas – medför att vissa hushåll får vidkännas större andel av kostnaderna för en viss nyttighet än som svarar mot detta hushålls behov eller utnyttjande. Det kan gälla rena förbrukningskostnader som el eller vatten men också föreningens gemensamma installationer som till exempel bastu eller tvättstuga.

Installationen av kabel-TV utgjorde enligt domstolen ytterligare ett exempel på en nyttighet där de olika hushållens utbyte av anläggningen i många fall inte torde stå i relation till lägenhetens grundavgift (insats). Denna effekt av debiteringsnormen ansågs likväl inte kränka den föreningsrättsliga likställighetsprincipen. Domstolen uttalade att principen i första hand avser rent illojala eller på annat sätt otillbörliga fall av gynnande eller missgynnande av vissa föreningsmedlemmar och så ansågs inte ha varit fallet.

Ett annat känt rättsfall behandlar bygge av balkonger. Den aktuella föreningen hade gett två medlemmar tillstånd till att bygga balkong medan en tredje medlem fick avslag på sin ansökan. Domstolen menade att så länge föreningen hade beaktansvärda skäl för sitt beslut kunde det godtas. Andra fall som prövats i domstol rör installation av hiss och uppförande av bullerplank. Ingendera av åtgärderna ansågs bereda otillbörlig fördel för en medlem eller någon annan.

Olikbehandling i stadgarna

Vidare kan stadgarna innehålla bestämmelser som innebär att olika medlemskategorier behandlas olika. Exempelvis kan grunderna för hur årsavgiften fastställs vara olika för bostäder och lokaler. Även i dessa fall är olikbehandling godtagbar så länge den är sakligt motiverad.

Generalklausulen

Likhetsprincipen kompletteras av den så kallade generalklausulen i 6 kap. 13 § 1 st. lagen om ekonomiska föreningar. Innebörden av denna bestämmelse är att styrelsen eller annan ställföreträdare för föreningen inte får företa en rättshandling eller annan åtgärd som är ägnad att bereda en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller annan medlem. En motsvarande generalklausul i fråga om beslut som fattas av föreningsstämman finns i 7 kap. 37 § lagen om ekonomiska föreningar. Generalklausulen kräver alltså att någon har gynnats samtidigt som någon annan har missgynnats, medan likhetsprincipen slår till så snart en olikbehandling uppstått, oavsett om någon har missgynnats eller inte. Principerna täcker dock i stort sett samma område.

Sammanfattning

Likhetsprincipen innebär att lika fall ska behandlas lika. Likhetsprincipen medför dock inte att alla medlemmar måste behandlas likadant i varje enskild situation. Finns det sakligt motiverade skäl är olikbehandling godtagbart. Så kan till exempel vara fallet när det gäller balkongbyggen. Vidare kan stadgarna innehålla bestämmelser som innebär att olika medlemskategorier behandlas olika. Likhetsprincipens syfte är främst att undanröja illojala förfaranden och maktmissbruk. Likhetsprincipen är inte lagfäst men kompletteras av generalklausulen som följer av lag.

Allmänt

Detta faktablad utgör ett av flera om mark. Se även övriga faktablad.

All mark, liksom byggnaderna på den, ägs av föreningen. Ansvaret fördelas dock olika beroende på hur marken används.

Ansvarsfördelning

Marken utgörs av gemensamma ytor som alla har rätt att disponera. Marken är inte upplåten med bostadsrätt och nyttjas inte heller med ensamrätt av någon med stöd av avtal, varken underförstått eller skriftligt.

Föreningen ansvarar för träd, växter och planteringar på marken vad gäller val av växter, skötsel, beskärning och eventuell nertagning om skaderisk föreligger. Bostadsrättshavaren har inte rätt att plantera som hen vill utan det är föreningen genom styrelsen som avgör hur marken ska se ut. Det är dock ofta lämpligt att fatta beslut på stämma, eftersom frågor om träd och planteringar ofta engagerar boende. Vid större förändringar kan de ses som väsentliga förändringar av föreningens mark, och då måste beslut tas på stämma.

Bostadsrättshavare måste ha föreningens tillstånd för att ställa upp föremål, plantera eller ta platsen i anspråk på annat sätt. Föreningen har dock inte någon formell rätt att avlägsna föremål som tillhör bostadsrättshavare, även om platsen har använts på ett otillåtet sätt. Styrelsen bör i första hand tala med medlemmen. Om samtal inte fungerar är nästa steg att skicka en skriftlig rättelseanmaning med krav om återställande. Om rättelse ej sker kan kronofogden bistå med borttagande.

Det kan vara till en fördel om föreningen ställer upp regler för användandet av marken. Finns det inga regler, varken skriftliga (till exempel ordningsregler), muntliga eller underförstådda (till exempel ”så har vi alltid använt marken i den här föreningen”) kan oenigheter lätt uppstå. Hur mark får nyttjas och om den tillhör viss lägenhet eller inte är vanliga tvistefrågor.

Upplåtelse av mark

Att låta enskild bostadsrättshavare ta i anspråk mark som tidigare varit tillgänglig för alla anses som en ändring av samtligas lägenheter. Ett sådant beslut kräver samtycke av alla, alternativt beslut på föreningsstämma med 2/3-dels majoritet samt hyresnämndens godkännande. Någon form av byggnation på marken krävs för att hyresnämnden ska kunna pröva frågan.

Marken kan antingen arrenderas ut till bostadsrättshavaren eller tilläggsupplåtas med bostadsrätt. Avses en permanent lösning är tilläggsupplåtelse att föredra eftersom arrendeavtal inte per automatik övergår till förvärvaren vid en överlåtelse av bostadsrätten. Om tilläggsupplåtelse ska göras ska bostadsrättshavaren betala en skälig ersättning för marken. Innan beslut fattas bör man ta ett principbeslut angående hur marken i föreningen ska få nyttjas, till exempel om marken alltjämt ska vara gemensamma ytor eller om delar av marken ska, efter beslut i varje enskilt fall, tillåtas att genom avtal eller upplåtelse knytas till en viss bostadsrättshavare eller bostadsrätt.

Sammanfattning

Denna typ av mark utgörs av gemensamma ytor som alla har rätt att disponera. Styrelsen ska se till att gräs och häckar klipps och att marken i övrigt är i gott skick. Bostadsrättshavaren har inte rätt att plantera, bygga eller möblera som hen vill utan det är föreningen genom styrelsen som avgör hur marken ska se ut. Det är dock många gånger lämpligt eller till och med tvunget att fatta beslut på stämma. Det kan vara till en fördel om föreningen ställer upp gemensamma regler för användandet av marken.

Allmänt

Detta faktablad utgör ett av flera om mark. Se även övriga faktablad.

All mark, liksom byggnaderna på den, ägs av föreningen. Ansvaret fördelas dock olika beroende på hur marken används.

Ansvarsfördelning

Om marken är upplåten med bostadsrätt räknas uteplatsen som en del av lägenheten. För ändringar i lägenheten gäller regler i bostadsrättslagen och stadgarna. Styrelsen har begränsade möjligheter att neka bostadsrättshavaren att göra ändringar. Föreningen kan inte heller kräva att tillåtna ändringar i lägenheten återställs, exempelvis vid avflyttning. Styrelsen har därför ytterst begränsade möjligheter att styra över hur bostadsrättshavaren ordnar uteplatsen med planteringar, möbler och liknande.

Bostadsrättshavare har dock en vårdplikt. Ingår mark i upplåtelsen omfattas även denna av vårdplikten. Bostadsrättslagens regler om sundhet, ordning och gott skick är tillämpliga. Det innebär att bostadsrättshavaren är skyldig att hålla uteplatsen i god ordning. Brott mot bestämmelserna om sundhet, ordning och gott skick kan leda till förverkande av bostadsrätten om inte bostadsrättshavaren vidtar rättelse efter anmaning. Förverkande får dock inte ske i ringa fall. Det ska mycket till för att grund för förverkande ska föreligga. Vi känner inte till något fall där bostadsrätten förverkats enkom på grund av ovårdad uteplats men det kan inte uteslutas att så kan ske vid kraftig misskötsamhet.

Sammanfattning

Om marken är upplåten med bostadsrätt räknas uteplatsen som en del av lägenheten. För ändringar i lägenheten gäller reglerna i bostadsrättslagen och stadgarna. Styrelsen har därför ytterst begränsade möjligheter att styra över hur bostadsrättshavaren ordnar uteplatsen med planteringar, möbler och liknande. Bostadsrättshavaren är skyldig att hålla uteplatsen i god ordning. Misskötsamhet kan leda till förverkande av bostadsrätten om inte bostadsrättshavaren vidtar rättelse efter anmaning. Det ska dock mycket till. Förverkande får inte ske i ringa fall.

Ärenden

Ärende är den korrekta benämningen även om många säger motioner. Enligt 7 kap. 14 § lagen om ekonomiska föreningar har medlem rätt att få "ärende" behandlat vid föreningsstämma, förutsatt att medlemmen begärt det i den ordning och inom den tid som kan vara bestämd i stadgarna. Saknar stadgarna sådana bestämmelser ska medlemmen skriftligen framställa sin begäran hos styrelsen i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen till stämman. Enligt Riksbyggens normalstadgar ska motioner till ordinarie stämma skriftligen anmälas till styrelsen senast en månad efter räkenskapsårets utgång. Ärenden ska anges i kallelsen till stämman.

I lagen anges inte vad som menas med ärende. Enligt lagkommentaren till nämnda bestämmelse framgår att med ärende förstås något för stämman relevant spörsmål som kan bli föremål för stämmans beslut. En begäran om en upplysning är inte ett ärende, och inte heller begäran från medlem att få göra ett allmänt uttalande vid stämman. Ärendet i fråga måste också omfattas av stämmans kompetens. Även frågor som normalt beslutas av styrelsen, till exempel en mindre renovering, går bra att behandla som ett ärende på stämman. Stämman kan ge instruktioner till styrelsen i sitt arbete. Är det uttryckligen reglerat i lag eller stadgar att styrelsen är exklusivt behörig i frågan, till exempel Riksbyggens normalstadgar angående fastställelse av årsavgifter, kan stämman dock inte fatta beslut i frågan. Föreningen behöver alltså inte behandla alla typer av frågor på en årsstämma, eller för den delen extra stämma. Endast frågor som anses som ett ärende i juridisk mening ska tas på stämman.

Endast medlemmar

Motionen behöver inte vara undertecknad eller försedd med lägenhetsnummer men det måste framgå vem som är avsändare. Det är bara medlemmar som har rätt att få ärenden behandlade vid stämma och man måste därför kunna kontrollera att motionen lämnats av medlem. Denne måste också vara medlem dagen för stämman. Har personen flyttat innan stämman och upphört att vara medlem ska frågan alltså inte tas upp.

För sent inlämnad motion

Om en motion lämnas in för sent kan den tas upp ändå, naturligtvis under förutsättning att styrelsen känner att den hinner förbereda frågan. En månads-regeln i Riksbyggens stadgar är framförallt ett stöd för styrelsen, så att styrelsen ska ha en chans att hinna utreda de förslag som medlemmarna lämnar.

En motion får dock inte behandlas om den inte tagits upp i kallelsen till stämman. Alla medlemmar måste få en chans att ta ställning till huruvida de vill gå på stämman och delta i behandlingen av motionen och kallelsen måste därför vara tydlig.

Motion per e-post

Enligt Riksbyggens normalstadgar ska en motion inlämnas skriftligen. Att skicka något per e-post uppfyller inte kraven på skriftlighet. Vill föreningen kan den komplettera stadgarna (med iakttagande av formkraven för ändring av stadgar) med regler om att motioner kan lämnas per e-post. I annat fall kan det vara lämpligt att kontakta medlemmen och be om skriftlig inlämning.

Övrigt om motioner

En motion behöver inte antas eller avslås i sin helhet, om motionen innehåller flera förslag kan ett förslag antas medan ett annat förslag avslås. Ibland är motionerna tydligt uppställda med så kallade ”att-satser”, då är det lätt att se vilka olika förslag motionen innehåller. Även om motionen inte är så tydligt skriven kan man plocka ur delar ur den, om så är möjligt. Det finns inga regler om att det måste vara en motion per papper eller liknande. Även om samma ärenden återkommer, eller något som förväntas bli nedröstat, ska det tas upp på stämman så länge det är stadgeenligt inkommet. En motion kan återkallas, senast på stämman innan man har röstat om motionen i fråga.

Många gånger är det lämpligt att behandla motioner oavsett om formkraven är uppfyllda eller inte eftersom medlemmen annars, med stöd av 1/10-del av medlemmarna, kan begära att extra stämma ska hållas. Vill man göra det formellt riktigt kan man därför ta kontakt med motionsskrivaren och fråga om motionen ska kompletteras (om så är möjligt) så att den formellt kan tas upp på stämman.

Frågerätt

Utöver rätten att få ärenden behandlade kan medlemmarna begära att styrelsen på stämman lämnar upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av föreningens årsredovisning och dess ställning i övrigt eller av ett ärende på stämman. Styrelsen ska lämna sådan upplysning om det kan ske utan väsentlig nackdel för föreningen. Om begärd upplysning inte kan lämnas utan väsentlig nackdel ska upplysningen i stället på medlemmens begäran lämnas till föreningens revisorer inom två veckor. Kan begärd upplysning endast lämnas med stöd av uppgifter som inte är tillgängliga på stämman ska upplysningen skriftligen finnas tillgänglig hos föreningen för medlemmarna inom två veckor från stämman samt översändas till varje medlem som har begärt upplysningen. Medlem kan, men behöver inte, föranmäla frågorna.

Sammanfattning

En medlem har rätt att få ärende (motion) behandlat på stämman. Med ärende förstås något för stämman relevant spörsmål som kan bli föremål för stämmans beslut. Enligt Riksbyggens normalstadgar ska motioner till ordinarie stämma skriftligen anmälas till styrelsen senast en månad efter räkenskapsårets utgång. Ärenden ska anges i kallelsen till stämman. Utöver rätten att få ärenden behandlade kan medlemmarna begära att styrelsen på stämman lämnar upplysningar om förhållanden som kan inverka på bedömningen av föreningens årsredovisning och dess ställning i övrigt eller av ett ärende på stämman.

Allmänt

Detta faktablad utgör ett av flera om parkering. Se även övriga faktablad.

Parkeringsböter

Handlar det om fordon i bruk som felparkeras har föreningen rätt att ta ut en kontrollavgift.
Enligt lagen om kontrollavgift vid olovlig parkering får en fastighetsägare ta ut en kontrollavgift om ett fordon parkerats inom ett område i strid mot ett förbud eller villkor. Det krävs då att fastighetsägaren tydligt har angett förbudet eller villkoren genom skyltning på platsen. Det enklaste är att kontakta ett parkeringsbolag. Efter att ha skrivit ett avtal med ett parkeringsbolag så ordnar bolaget de skyltar som behövs. Avtalen kan utformas på olika sätt, i vissa fall får p-bolaget kontrollavgiften och i andra fall listar bolaget felparkerare efter anmälan och tar ut en särskild avgift efter besök på platsen medan fastighetsägaren får kontrollavgiften.

Om boende parkerar på besöksparkering kan föreningen informera felparkerarna om att de gör sig skyldiga till brottet egenmäktigt förfarande, och att föreningen överväger att anmäla detta till polisen om parkeringen inte upphör. Det förutsätter att det klart framgår att parkeringen är avsedd för besökande. Det torde inte heller bedömas som brottsligt om föreningen inte agerat i liknande fall.

Flytt av fordon

Gäller det skrotbilar eller bilar som står uppställda under längre tid kan flytt av fordonet bli aktuellt. Bostadsrättshavare och övriga har endast rätt att parkera på plats avsedd för parkering och enligt de villkor föreningen uppställt för parkeringen. Står ett fordon felparkerat har föreningen dock inte rätt att flytta fordonet på egen hand, se nedan. Först bör föreningen tala med felparkeraren, förutsatt att det är känt vem personen är. Innan begäran om bortforsling sker bör föreningen även skicka en skriftlig rättelseanmaning till fordonets ägare.

Enligt lagen om flytt av fordon i vissa fall gäller följande. Om bilen varit parkerad i minst sju dygn i strid med parkeringsförbud eller parkeringsvillkor som markägaren (föreningen) meddelat, vilka tydligt tillkännagivits genom skyltning, så får bilen flyttas. Detsamma gäller även om inga villkor eller förbud meddelats men bilen varit parkerad minst sju dygn i följd efter det att markägaren underrättat ägaren om att bilen inte får vara parkerad på platsen. Får man inte tag på bilens ägare får den flyttas en månad efter det att markägaren påbörjat försök att underrätta bilägaren om att bilen inte får vara parkerad på den aktuella platsen. Markägaren ska kunna visa att fordonsägaren underrättats om att fordonet inte får vara parkerat på platsen, eller om fordonets ägare inte anträffas, visa när försöken att underrätta denna påbörjades.

Om förutsättningarna ovan är uppfyllda kan föreningen kontakta polisen (i vissa fall kan även kommunen eller Transportverket vara ansvarig myndighet) för att få hjälp med bortforsling. Det är i första hand ägaren som ska stå för kostnaderna för flyttningen av fordonet. Kostnader som av någon anledning inte kan tas ut av ägaren ska betalas av kommunen eller den markägare som begärt flyttningen. Föreningen kan alltså i sista hand bli skyldig att betala för bortforslandet av fordonet.

Sammanfattning

Föreningen bör tala med felparkerare och, om samtal inte hjälper, skicka rättelseanmaning. Felparkerade fordon kan bötfällas med stöd av lag om kontrollavgift vid olovlig parkering. Enklast är att ta hjälp av ett parkeringsbolag. Om fordonet står felaktigt uppställt under längre tid kan flytt av fordonet bli aktuellt. Föreningen får inte flytta fordonet på egen hand utan måste kontakta polisen eller annan ansvarig myndighet.

Förverkande av nyttjanderätt

En bostadsrättshavare som missköter sig kan i vissa fall bli uppsagd/avhyst. Nyttjanderätten till bostadsrätten har förverkats. De förverkandegrunder som finns anges i bostadsrättslagens 7 kap. 18 §. Uppräkningen är uttömmande vilket innebär att en bostadsrättshavare inte kan bli av med sin lägenhet av andra skäl än vad som anges i lagen. En bostadsrättshavare måste dock som huvudregel först få chans att ändra sitt beteende innan uppsägning får ske.

När och hur ska rättelseanmaning skickas?

I bostadsrättslagen finns angivet i vilka situationer en rättelseanmaning måste skickas innan det är möjligt att inleda en eventuell process om förverkande. Rättelseanmaning ska skickas:

• vid otillåten andrahandsupplåtelse
• om bostadsrättshavaren använder lägenheten för annat ändamål än det avsedda
• om bostadsrättshavaren inrymmer utomstående personer i lägenheten till men för föreningen eller övriga boende
• om lägenheten vanvårdas
• om bostadsrättshavaren utsätter andra boende för störningar (undantaget särskilt allvarliga störningar)
• vid nekat tillträde
• om bostadsrättshavaren inte fullgör skyldighet av synnerlig vikt för föreningen

En rättelseanmaning avseende otillåten andrahandsupplåtelse måste skickas inom två månader från det att föreningen fick kännedom om andrahandsupplåtelsen.

Rättelseanmaningen bör skickas med rekommenderat brev. Den boende behöver då inte hämta ut brevet, föreningen har gjort tillräckligt genom att skicka det rekommenderade brevet. Ytterligare rättelseanmaningar kan skickas om inget händer men det finns inget lagkrav på att de måste uppgå till ett visst antal.

Vad ska rättelseanmaningen innehålla?

Det finns inget formkrav på en rättelseanmaning. Det är däremot viktigt att anmaningen är så tydlig som möjligt och noggrant beskriver vad som ligger bostadsrättshavaren till last, dels för att bostadsrättshavaren ska ha en möjlighet att ändra sitt beteende dels för att det enbart är det som anges i rättelseanmaningen som kan ligga till grund för en eventuell uppsägning. Det är bra om föreningen beskriver så utförligt som möjligt vilka störningar eller dylikt som har ägt rum. Det är bättre att använda ett vardagligt språk och påtala konkreta situationer än att hänvisa till paragrafer och lagtext.

Vidare måste det också vid tillsägelsen framstå klart för bostadsrättshavaren att det är föreningens avsikt att säga upp nyttjanderätten till bostadsrätten om bostadsrättshavaren inte utan dröjsmål vidtar rättelse i de avseenden som tillsägelsen avser.

Underrättelse till socialnämnden

Vid störningar i boendet måste även socialnämnden underrättas innan uppsägning får ske. Vanligen underrättas nämnden i samband med rättelseanmaningen. Underrättelsen till socialen skickas med rekommenderat brev och ska innehålla följande information:

1. Bostadsrättsföreningens namn, postadress och telefonnummer
2. Bostadsrättshavarens namn och postadress
3. Den bostadslägenhet som störningarna kommer från
4. Vilka störningar som har förekommit.

Vid särskilt allvarliga störningar, såsom våld och allvarligare hot, behövs ingen underrättelse till socialen. I dessa fall skickas istället en kopia av uppsägningen. Är man osäker om agerandet utgör en särskild allvarlig störning eller på bevisläget om vad som hänt kan man förstås ändå skicka en rättelseanmaning och underrättelse till socialen.

Efter rättelseanmaning

Efter att rättelseanmaning skickats måste den boende få en chans att vidta rättelse. Det finns inga fastslagna tidsfrister men rättelse ska ske ”utan dröjsmål”. Vad gäller otillåten andrahandsupplåtelse finns det ett domstolsfall som säger att det var för lång tid att vänta 6 veckor med att vidta rättelse genom att ansöka om hyresnämndens tillstånd. När det gäller andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren behöva tid på sig att få ut hyresgästerna. Avser rättelseanmaningen störningar i boendet finns det inte något behov av en tidsfrist på samma sätt. En bedömning får göras från fall till fall av vad som är ”utan dröjsmål”.

Om ingen rättelse sker kan föreningen gå vidare med eventuellt uppsägningsförfarande. Det är då viktigt att föreningen kan bevisa på vilket sätt den boende misskött sig, både vad gäller art och omfattning av misskötseln och inte minst att misskötseln fortsatt efter rättelseanmaning(arna).

Sammanfattning

Innan en bostadsrättshavare kan bli uppsagd måste som huvudregel rättelseanmaning skickas. Rättelseanmaningen ska skickas med rekommenderat brev och innehålla tydlig information om på vilket sätt den boende har misskött sig. Den ska även innehålla information om att fortsatt misskötsel kan leda till uppsägning. Gäller rättelseanmaningen störningar i boendet ska även socialen underrättas. Rättelseanmaning vad gäller otillåten andrahandsupplåtelse måste skickas inom två månader från det att föreningen fick kännedom om den otillåtna andrahandsupplåtelsen. Det finns inget krav på att ett visst antal rättelseanmaningar ska skickas eller några fastslagna tidsfrister för hur snabbt rättelse ska ske.

Rökning utomhus

Många boende störs av att andra röker men det är ofta svårt för föreningen att ingripa. Även om boende störs av att grannar röker exempelvis på balkonger faller denna typ av störning inom vad man får tåla när man bor i flerbostadshus. Enligt hyresnämnden och miljödomstolen har det ansetts godtagbart att röka över 20 cigaretter om dagen på balkongen. Vad gäller rök som kommer in genom öppna fönster eller dörrar finns det flera rättsfall som uttalar att den som störs av att rök kommer in helt enkelt får stänga fönster och dörrar. Måhända kommer domstolarna att se annorlunda på rökning framöver men i dagsläget krävs rökning i extrem omfattning för att den ska få några rättsliga konsekvenser.

Vad gäller bostadsrätter kan man inte förbjuda rökning i lägenheterna, på de boendes uteplatser eller balkonger såvida inte samtliga medlemmar går med på det. Ett sådant förbud innebär en inskränkning för de boende och ses som ett hinder vid en eventuell överlåtelse av bostadsrätten. Därav kravet på samtycke från samtliga. Även om alla boende skulle gå med på förbudet är det inte säkert att föreningen skulle kunna vidta rättsliga åtgärder om någon skulle bryta mot förbudet. Det är inte säkert att varje brott mot bestämmelsen skulle kunna ligga till grund för förverkande av bostadsrätten.

Ett förbud mot rökning i allmänna utrymmen, såsom tvättstuga och trapphus, är däremot allmänt accepterat och kan beslutas av styrelsen eller med enkel majoritet på stämma.

Vad gäller hyresrätter torde förbud mot rökning på balkonger vara godtagbart om det står med som ett villkor i hyreskontraktet. Man kan dock sannolikt inte ändra i pågående kontrakt, om inte hyresgästen går med på det.

Rökning inomhus

Upplever boende röklukt inomhus trots stängda fönster och dörrar kan det röra sig om brister i ventilationen. Där har fastighetsägaren ett ansvar. Andra boende ska, i princip, inte drabbas av röken. Bostadsrättsföreningen har i egenskap av fastighetsägare en utredningsskyldighet. Miljö- och hälsoskyddsnämnden kan förelägga föreningen att utreda frågan. Först när man har resultatet av sådan utredning kan man ta ställning till om några konkreta åtgärder måste vidtas. Föreningen kan till exempel bli tvungen att täta dörrar och fönster, se över ventilationen eller vidta andra åtgärder.

Inrökt lägenhet

I vissa extrema fall är det inte själva rökningen utan att lägenheten är inpyrd som är problemet. I dessa fall kan lägenheten knappast anses vara i gott skick. Eftersom bostadsrättshavaren har en skyldighet att hålla sin lägenhet i gott skick kan föreningen uppmana den rökande att fullgöra sin underhållsskyldighet, det vill säga sanera lägenheten. Föreningen har inte rätt att gå in och sanera lägenheten på den boendes bekostnad om inte personen gör det självmant. Om en bostadsrätt är i så dåligt skick att den kan anses vanvårdad kan det utgöra grund för uppsägning på grund av förverkande om inte bostadsrättshavaren åtgärdar lägenheten efter anmaning.

Allergihus

I allergihus är totalt rökförbud däremot tillåtet, det vill säga i lägenheterna, på balkonger och på uteplatser. Allergihus finns dock, såvitt vi känner till, enbart som hyresrätter i dagsläget. Även bostadsrättsfastigheter borde dock kunna godtas som allergihus. Som ovan nämnts är det ovisst om ett brott mot rökförbud i bostadsrätter kan leda till förverkande. Det finns inget lagstöd eller praxis man kan luta sig på. Vad gäller allergihus är det dock mer sannolikt att man ser allvarligt på om någon bryter mot ett rökförbud.

Sammanfattning

Det går inte att hindra någon att röka i sin lägenhet eller på sin balkong eller uteplats. Den som störs av röken får helt enkelt stänga dörrar och fönster. Däremot kan rökning genom ordningsregler förbjudas på gemensamma ytor, som till exempel i tvättstugan eller i trapphuset. Om röklukt tränger in i lägenheter trots stängda dörrar och fönster kan det röra sig om brister i ventilationen eller liknande. Då kan föreningen i egenskap av fastighetsägare tvingas vidta åtgärder för att minska röklukten. Den boende är skyldig att hålla sin lägenhet i gott skick. Är lägenheten alltför inrökt, så att det blir ett problem för grannarna, måste den boende sanera lägenheten. En vanvårdad lägenhet kan leda till uppsägning på grund av förverkande.

Gemensam mark

Styrelsens tillstånd krävs för att ställa upp studsmattor på gemensamma ytor. Styrelsen kan förbjuda studsmattor på sådana ytor. Styrelsen ansvarar för den löpande skötseln av föreningens fastighet och genom den så kallade vårdplikten ansvarar styrelsen också för att detta sker på ett bra sätt.

Ska medlemmarna få vara med och få tycka till i frågan kan föreningen anta ordningsregler på stämma som reglerar vad som ska gälla beträffande studsmattor, det vill säga huruvida studsmattor får eller inte får ställas upp på gemensamma ytor inom föreningen.

Mark som tillhör bostadsrätten

Vad gäller mark som ingår i bostadsrätten kan föreningen sannolikt inte förbjuda bostadsrättshavaren att ställa upp en studsmatta.

Om användande av studsmattan skulle resultera i störningar för grannar, till exempel genom att de som hoppar är oacceptabelt högljudda, blir det en fråga för styrelsen. Styrelsen bör då kontrollera hur ljudet uppfattas av grannarna, bilda sig en egen uppfattning av ljuden samt ta kontakt med bostadsrättshavaren som har studsmattan och informera om att grannar störs.

Om störningarna är oacceptabla och inte upphör efter samtal kan en formell anmaning att vidta rättelse skickas till bostadsrättshavaren som har studsmattan. Senast inför en uppsägning på grund av förverkande måste socialnämnden underrättas om störningarna. En anmaning som inte efterföljs kan leda till uppsägning av bostadsrättsinnehavaren. Det ska dock mycket till innan det går så långt. Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättsinnehavaren till last är ringa.

Föreningen bör även informera de som stör sig på hoppandet och eventuella andra ljud i anslutning till detta att man får tåla vissa störningar när man bor i flerfamiljshus, men att föreningen kontaktat den som har studsmattan och uppmanat denne att försöka se till att mindre ljud förekommer.

Ansvar

Vem som ansvarar om någon skadas vid användande av en studsmatta är inte helt klart. Ansvaret kan ligga på markägaren, studsmattetillverkaren, studsmatteägaren eller föräldrar.

Ansvaret för underhåll och reparationer av gemensamma utrymmen åligger föreningen. Det betyder att om en förening ställer upp studsmattor är den sannolikt ansvarig för skador som uppkommer på grund av att studsmattorna inte underhållits ordentligt eller att lämplig skyddsutrustning saknas. Om studsmattan ställs upp på gemensam mark av annan än föreningen torde föreningen inte ses som ansvarig, men eftersom rättsläget är tveksamt kan skadeståndsansvar inte uteslutas.

Studsmattor som har brister i underhåll eller skyddsutrustning bör förstås avlägsnas från föreningens gemensamma mark, för att undvika att personskador uppkommer. Avlägsnandet bör ske i samråd med studsmattans ägare.

Om studsmattan ställs upp på mark som bostadsrättshavaren ensam förfogar över, det vill säga inte gemensamma ytor, är det mycket tveksamt om föreningen kan hållas ansvarig för skador.

Sammanfattning

Att ställa upp studsmatta på föreningens gemensamma mark kräver föreningens tillstånd. Föreningen kan i ordningsregler reglera om studsmattor får eller inte får ställas upp på gemensam mark. Studsmattor kan inte förbjudas på enskilda bostadsrättshavares mark. Föreningen kan bli ansvarig för skador som uppkommer på grund av bristande säkerhetsanordningar eller eftersatt underhåll på studsmatta föreningen äger samt eventuellt även för sådana skador orsakade av annans studsmatta vilken är uppställd på gemensamma ytor inom föreningen.

Allmänt

Detta faktablad är ett av flera om protokoll. Se även Stämmoprotokoll.

Regelverk

Vid varje styrelsesammanträde måste föras protokoll. Regler om styrelseprotokoll finns i lagen om ekonomiska föreningar, 6 kap. 8 §. Utdrag ur lagtexten:

Vid styrelsens sammanträden skall det föras protokoll som undertecknas eller justeras av ordföranden och den ledamot som styrelsen utser till det. Styrelseledamöterna och verkställande direktören har rätt att få avvikande mening antecknad till protokollet. Protokollen skall föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt.

Vidare ska styrelseprotokollet innehålla tid för sammanträdet samt information om vilka som närvarat och vilka beslut som fattats. Protokollet ska även visa om någon ledamot eller tjänstgörande suppleant varit frånvarande under någon paragraf samt om någon ledamot har reserverat sig mot något beslut, se nedan.

Normalt använder man sig av ordinarie styrelseledamöter till ansvarsposter såsom protokollförare men det finns inget juridiskt hinder mot att utse en suppleant till protokollförare (sekreterare). Även en person som inte tillhör styrelsen kan utses. Observera dock att en extern person inte omfattas av styrelsens tystnadsplikt varför särskild sekretessförbindelse bör övervägas.

Reservation

En styrelseledamot har rätt att reservera sig mot ett beslut och få detta noterat i protokollet från styrelsemötet. Det är viktigt att reservationen noteras. En reservation har betydelse för frågor om skadestånd och kan leda till att den ledamot som reserverat sig slipper ansvar för ett beslut om beslutet sedermera visar sig vara felaktigt. Reservationen behöver inte vara motiverad men måste anmälas före sammanträdets slut. Reservationen skrivs direkt efter beslutsformuleringen i paragrafen.

Protokollen ej offentliga

Styrelseprotokoll i en bostadsrättsförening är inte offentliga. Varken medlemmarna i föreningen eller utomstående har rätt att ta del av protokollen, se nedan angående styrelseledamöters och revisors rätt att ta del av protokollen. Att medlemmarna inte har rätt att ta del av styrelseprotokollen framgår inte av lag utan följer av motsatsvis tolkning från lagbestämmelserna om stämmoprotokoll som medlemmarna uttryckligen har rätt att ta del av, med det menas att eftersom inget sägs på samma sätt om styrelseprotokollen har medlemmarna inte rätt att ta del av protokollen.

Medlemmarna kan inte ens kräva att få ta del av protokollen när det gäller ärenden där de själva behandlas. Istället är det upp till styrelsen att, med beaktande av sin vårdplikt, ta ställning till om hela eller delar av styrelseprotokollen ska komma medlemmarna till del. Vårdplikten kan enkelt sägas innebära att styrelsen ska verka för föreningens och medlemmarna bästa. Styrelsen får inte lämna ut information som kan skada medlem eller föreningen.

I de fall ett ärende handlar om en enskild medlem bör styrelsen vara ytterst försiktig med vilken information som lämnas ut, om alls någon. Exempelvis i störningsärenden kan styrelsen få del av personuppgifter, till exempel missbruksproblem, som inte bör spridas till övriga medlemmar. Andra typer av känsliga ärenden kan röra förhandlingar som föreningen deltar i och avtal föreningen tecknar. Om ett avtal innehåller sekretessbestämmelser om dess innehåll får inte närmare information om avtalsinnehållet lämnas till medlemmarna. Sprids information om avtalet trots sådan sekretessförbindelse begår föreningen avtalsbrott, vilket kan skada föreningen. Inte sällan är det att föredra att se styrelseprotokollen som ett internt arbetsmaterial för styrelsen och på annat lämpligt sätt informera medlemmarna om beslut av allmänt intresse.

Styrelseledamöter har däremot rätt att ta del av samtliga protokoll, det vill säga både från möten som hållits under tiden ledamoten suttit i styrelsen och från tiden dessförinnan. Utöver styrelseledamöterna har föreningens revisor rätt att ta del av styrelseprotokollen. En av revisorns uppgifter är just att gå igenom protokollen så att denne kan bilda sig en uppfattning om hur styrelsen skött sitt uppdrag.

Beslutsprotokoll eller diskussionsprotokoll

Protokollen kan utformas på olika sätt. Det förekommer allt från rena beslutsprotokoll där endast de beslut som fattats framgår till oerhört informativa protokoll där hela den bakgrund och de resonemang som föregått ett beslut finns med och till exempel tecknade avtal som bilaga.

Sammanfattning

Vid varje styrelsesammanträde måste föras protokoll. Protokollet ska undertecknas eller justeras av ordföranden och en utsedd styrelseledamot. En styrelseledamot har rätt att reservera sig mot ett beslut och få detta noterat i protokollet från styrelsemötet. Styrelseprotokollen är inte offentliga. Varken medlemmarna eller utomstående har rätt att ta del av protokollen. Styrelsen får inte lämna ut information som kan skada medlem eller föreningen. Sittande styrelseledamöter och föreningens revisor har dock rätt att ta del av samtliga protokoll.

Allmänt

Detta faktablad är ett av flera om protokoll. Se även Styrelseprotokoll.

Regelverk

Vid varje föreningsstämma måste föras protokoll. Regler om stämmoprotokoll finns i lagen om ekonomiska föreningar, 7 kap. 38-39 §§. Utdrag ur lagtexten:

7 kap. 38 §
Ordföranden ska se till att det förs protokoll vid föreningsstämman. I protokollet ska det antecknas vilka beslut som föreningsstämman har fattat. Om ett beslut har fattats genom omröstning, ska det antecknas i protokollet hur omröstningen har utfallit. Har en röstlängd upprättats, ska denna tas in i eller läggas som en bilaga till protokollet. Protokollet ska undertecknas av ordföranden och minst en justeringsman som utses av föreningsstämman.

7 kap. 39 §
Senast tre veckor efter stämman ska protokollet hållas tillgängligt hos föreningen för medlemmarna och innehavarna av förlagsandelar. Protokollet ska förvaras på ett betryggande sätt.

Observera att det är stämmordföranden, inte styrelseordföranden, som ansvarar för att protokoll förs.

Röstlängd behöver bara upprättas om sådan behövs. Protokollet ska undertecknas av stämmoordföranden och minst en, oftast två, justeringsmän. Protokollet får den utformning protokollföraren för sin del anser riktig. De övriga får antingen godkänna protokollförarens version genom att skriva sina namn på protokollet alternativt vid sin namnteckning, eller som bilaga, ange hur de anser att protokollet bör lyda i de delar oenighet råder.

Reservation

Lagen säger inget om rätt till reservation till stämmoprotokollet av röstberättigad men sådan rätt bör enligt lagkommentarerna anses föreligga i demokratiska organisationer. På så sätt kanske även onödiga voteringar kan undvikas.

Protokollen ska hållas tillgängliga

Ett stämmoprotokoll är inte offentligt och medlemmarna har inte rätt till avskrift/kopia, däremot har medlemmarna rätt att läsa protokollet. Det finns dock inget som hindrar att föreningen lämnar ut kopior till medlemmarna om den, eventuellt mot viss avgift, tycker att det är enklare. I de fallen ska hänsyn till likhetsprincipen tas så att alla medlemmar har möjlighet till att få en kopia. Att stämmoprotokollet inte är offentligt innebär att utomstående inte kan kräva att få ta del av det. Det är emellertid inte ”hemligstämplat”. Om föreningen vill kan den låta andra ta del av protokollet. Det går även bra att till exempel anslå protokollet i trapphuset även om det då finns möjlighet att utomstående läser protokollet.

Försenade eller ej upprättade protokoll

Det finns inga straffbestämmelser för försenade, ej upprättade eller ej justerade protokoll. Ett protokoll är en bevishandling. Det innebär att protokollet utgör bevis om vad som beslutats på föreningsstämma men kan motbevisas i en rättslig process. Utgångspunkten är att det som anges i protokollet är vad som faktiskt beslutades vid stämman. Klandras stämmobeslutet kan dock bevisning åberopas som stöd för att beslutet ska undanröjas eller ha ett annat innehåll. Till och med beslut som inte protokollförts kan vara giltiga om det går att bevisa vad som beslutades.

Sammanfattning

Vid varje föreningsstämma måste föras protokoll. Protokollet ska innehålla beslut, röstlängd om sådan upprättats och resultat av eventuell omröstning. Protokollet ska undertecknas av ordföranden och minst en justeringsman. Senast tre veckor efter stämman ska det justerade protokollet hållas tillgängligt hos föreningen för medlemmarna. Medlemmarna har inte rätt till avskrift/kopia men rätt att läsa protokollet. Inga utomstående kan kräva att få ta del av protokollet. Protokollet utgör bevis om vad som beslutats på föreningsstämma men kan motbevisas i process.

Grannens träd växer in på föreningens tomt

I jordabalken finns regler om störande växtlighet. Den som störs av grenar eller rötter från grannfastigheten har under vissa förutsättningar rätt att ta bort grenarna eller rötterna. För borttagande krävs dels att grenen eller rötterna medför olägenhet, dels att ägaren själv har beretts tillfälle att ta bort grenen eller rötterna först. Olägenheten ska vara av betydelse. Risk för skador på den intilliggande fastigheten eller försvårat nyttjande av fastigheten på grund av inträngande grenar och rötter från grannen kan ses som betydande olägenhet.

Ofta är det bäst för grannsämjan om man kan komma överens om vilka grenar eller rötter som ska tas bort och vem som ska utföra åtgärden. Vägrar trädägaren att ta bort grenar eller rötter får den drabbade själv ta bort dem, dock på sin egen bekostnad. Endast de grenar eller rötter som tränger in på den egna marken får tas bort och inte hela trädet. Det är viktigt att veta var tomtgränsen går och att noga se till att gränsen till grannen inte överskrids.

Skador som grannträd orsakat bedöms enligt skadeståndsrättsliga regler. Det innebär att det måste bevisas att trädägaren varit försumlig eller vårdslös (vållande) som låtit trädet vara kvar. Många gånger är det svårt att avgöra om vållande föreligger. Uppstår det oro för att grannens träd ska orsaka skador kan det vara bra att skriva ett formellt brev till trädägaren, med uppmaning om att se efter träden och ta bort de grenar och träd som medför risk för skador på föreningens fastighet samt informera om skadeståndsrisken. På så sätt kan inte grannen hävda att hen inte känt till problemet.

Nedfallande grenar kan även innebära straffrättsligt ansvar. Om någon skadas kan det till exempel vara fråga om brottet vållande till kroppskada.

Föreningens träd skuggar bostadsrättshavares tomt

Det förekommer att enskilda bostadsrättshavare stör sig på träd på föreningens gemensamma ytor. Om det enbart är av estetiska skäl som den boende vill få bort trädet kan det bli svårt att få gehör från styrelsen/stämman. Det är föreningen som ansvarar för trädet. Ansvaret innebär att föreningen ska sköta om trädet, klippa det om det behövs samt ta ned det om det finns risk att trädet skadar hus eller annan egendom och denna risk inte kan avhjälpas på annat sätt. Det är alltså enbart om det finns någon skaderisk som trädet måste tas ner.

Att ta ner ett träd, oavsett skaderisk eller inte, kan ses som en väsentlig förändring av föreningens mark. Beslut i ett sådant fall ska tas på stämma. I tveksamma fall eller vid misstanke om att att många kan vara emot åtgärden bör frågan alltid hänskjutas till stämma.

Bostadsrättshavare stör sig på annan bostadsrättshavares växtlighet

Reglerna i jordabalken gäller om föreningen störs av träd på grannfastigheten. Om bostadsrättshavare störs av träd eller annan växtlighet på andra bostadsrättshavares tomter är reglerna inte tillämpliga eftersom det i dessa fall handlar om samma fastighet. Då gäller i stället bostadsrättslagens regler.

Rör det sig om störande växtlighet på föreningens gemensamma ytor har föreningen rätt att ta ner träden. Att ta hand om föreningens mark får anses ingå i styrelsens förvaltningsuppdrag. Styrelsen har med andra ord rätt att klippa ner vegetation på föreningens allmänna yta så länge åtgärderna inte kan anses innebära väsentliga förändringar av marken. Vid väsentliga förändringar krävs stämmobeslut. Eftersom många boende brukar ha åsikter om föreningens planteringar kan det dock även i andra fall vara lämpligt att hänskjuta frågan till stämman.

Rör det sig om mark som är upplåten med bostadsrätt till enskild bostadsrättshavare har bostadsrättshavaren samma ansvar för underhållet av marken som för lägenheten. Bostadsrättslagens regler om vanvård och sundhet, ordning och gott skick är tillämpliga. Det innebär att bostadsrättshavaren är skyldig att hålla marken i gott skick. Brott mot bestämmelserna om vanvård och sundhet, ordning och gott skick kan leda till förverkande av bostadsrätten om inte bostadsrättshavaren vidtar rättelse efter anmaning. Förverkande får dock inte ske i ringa fall. Det ska mycket till för att grund för förverkande ska föreligga. Vi känner inte till något fall där bostadsrätten förverkats endast på grund av ovårdad uteplats men det kan inte uteslutas att så kan ske vid kraftig misskötsamhet.

Närboende plockar föreningens frukt

Föreningens gård och fruktträd är privat egendom och föreningen har rätt att säga till personer som inte bor i föreningen att låta bli fruktträden. Det är föreningen som i egenskap av fastighetsägare förfogar över träden och bestämmer hur de ska användas. Frågan kan förstås diskuteras; finns det drivor av frukt som de boende inte hinner ta hand om och boende i närheten gärna skulle ta vara på frukten? I så fall kanske en möjlighet för andra att plocka frukt under kontrollerade former kan diskuteras? Frågor av denna typ kan leda till osämja mellan grannar och även mellan föreningsmedlemmar som kan ha olika uppfattningar i frågan. Det är därför en fördel om styrelsen är överens om hur frågan ska hanteras.

Sammanfattning

Om bostadsrättsföreningen störs av grenar eller rötter som tränger in från grannens fastighet kan föreningen ha rätt att ta bort grenarna/rötterna. Det krävs att växtligheten är av betydande olägenhet. Växtens ägare bör alltid själv beredas tillfälle att ta bort den störande växtligheten. Rör det sig om störande växtlighet på föreningens mark har föreningen rätt att ta ner träden. Rör det sig om uteplats som är upplåten med bostadsrätt har bostadsrättshavaren underhållsansvaret och kan eventuellt bli uppsagd vid kraftig misskötsamhet. Förverkande får dock inte ske i ringa fall. Rättelseanmaning måste skickas först.

Nej, när nya köparen blir medlem upphör säljaren att vara medlem automatiskt.

Personens förmyndare (ofta föräldrarna) måste skriva på avtalet för personens räkning och dessutom ska överförmyndarnämnden godkänna förvärvet.

Styrelsen bör även göra en sedvanlig kreditprövning av den minderårige innan beslut om medlemskapet fattas, eftersom föräldrarna inte formellt är betalningsansvariga för detta. Bristande ekonomiska förutsättningar kan på vanligt sätt "läkas" med borgen eller deposition.

För att flytta in i en bostadsrättsförening måste köparen bli godkänd medlem i föreningen. Ansökan om medlemskap ska dessutom bifogas med överlåtelseavtalet i de fall överlåtelseavtalet inte omfattar detta.

Blanketten för medlemskap ska skickas till Riksbyggen för registrering - men beslutet om medlemskap tas av styrelsen som sedan meddelar sitt beslut till Riksbyggen.

Riksbyggen kommer att ersätta BoSpar med ett förtursprogram med förenklad poängberäkning utan sparande. Läs mer om övergången och om Riksbyggen Förtur. 

När man har anmält sig till Riksbyggen Förtur så ska man ha fått ett bekräftelsemejl. Om du inte har fått det kan du kontrollera om mejlet har hamnat i din skräppost. Om du inte hittar bekräftelsemejlet så kontakta fortur@riksbyggen.se och ange ditt namn och vilken mejladress det gäller.

Detta beror troligen på att du har en för gammal webbläsare. Man kan prova att använda en annan webbläsare eller installera en nyare version av webbläsare. Det finns inga begränsningar i att använda webbformuläret för anmälan flera gånger under samma dag.

Kontrollera om mejlet har hamnat i din skräppost. Om du inte hittar bekräftelsemejlet så kontakta fortur@riksbyggen.se och ange ditt namn och vilken mejladress det gäller.

Detta beror troligen på att du har en för gammal webbläsare. Man kan prova att använda en annan webbläsare eller installera en nyare version av webbläsare.

Kontakta Klarna angående vilka betalningsalternativ som just du kan få, på telefon 08-120 120 10 eller via Klarnas kundservice.

Du kan ångra din anmälan utan att betala årsavgift inom 14 dagar. Skicka ett mejl till fortur@riksbyggen.se med namn, personnummer och mejladress så avslutar vi ditt medlemskap. Om du ångrar dig senare än 14 dagar efter registreringen och inte har betalat årsavgiften så kommer du att få en betalningspåminnelse från Klarna och påminnelseavgift.

Min förtur är en webbsida där medlemmar i Riksbyggen Förtur kan se sina poäng och uppgifter om medlemskapet.

Är du medlem i Riksbyggen Förtur kommer du att få ett mejl med en länk till en webbsida där du skapar inloggning till Min Förtur. 

Har du tidigare varit med i BoSpar måste du först anmäla dig till Riksbyggen Förtur. När du har gjort anmälan så får du ett bekräftelsemejl med en länk till att skapa inloggning till Min Förtur.

När du anmäler dig till Riksbyggen Förtur så kommer du att få ett bekräftelsemejl direkt vid anmälan. I bekräftelsemejlet finns en länk till att skapa inloggning till Min Förtur och du kan då logga in direkt.

Kontrollera om mejlet har hamnat i din skräppost. Hittar du inte bekräftelsemejlet så kontakta fortur@riksbyggen.se och ange ditt namn, personnummer och vilken mejladress det gäller.

Mejladressen du angav vid anmälan till Riksbyggen Förtur används vid inloggning till Min Förtur.

Den mejladress du angav vid anmälan till Riksbyggen Förtur används vid inloggning till Min Förtur och dit kommer även mejl med inloggningsuppgifter skickas. Har du  fortfarande tillgång till din gamla mejladress kan du skapa inloggning via länken till Min Förtur, därefter kan du ändra mejladress under Inställningar på Min Förtur. Om du inte har tillgång till din gamla mejladress eller använde en felaktig vid anmälan kan du kontakta fortur@riksbyggen.se och ange namn, personnummer och e-postadress. En ny funktion för att skapa inloggning kommer 2017.

Gå till http://kund.riksbyggen.se/ och klicka på "Glömt lösenord".

Kontakta fortur@riksbyggen.se om du har frågor om dina Bosparpoäng.

Poängen för Riksbyggen Förtur uppdateras varje söndag och då visas även veckopoängen.

Är rutan i bockad betyder det att vi hämtar dina kontaktuppgifter automatiskt från Skatteverkets folkbokföring. Anmäler du flytt eller namnbyte till Skatteverket ändras uppgifterna på Min Förtur automatiskt. Om rutan är tom uppdateras detta inte automatiskt och du får ändra dina uppgifter på Min Förtur själv.

Alla uppgifter utom telefonnummer och e-postadress.

Vid anmälan av barn under 18 år till Riksbyggen Förtur så efterfrågas mejladress till målsman eller annan vuxen. Inloggningsuppgifter skickas sedan till denna mejaldress vilket innebär att det är denna person som sedan kan se barnets Förturspoäng. 

När en mejladress används för fler personer så skapas en inloggning som används för alla med denna mejladress. Du kan inte skapa någon ytterligare inloggning för exempelvis dina barn, när  du loggar in kommer du istället se poäng och uppgifter för er alla. 

Det finns inget lagkrav på att en bostadsrättsförening ska ha en valberedning, däremot innehåller Riksbyggens normalstadgar ett sådant krav.

Valberedningen väljs av föreningsstämman på ett år i taget. Valberedningen uppgift är att till nästkommande föreningsstämma föreslå valbara och lämpliga kandidater till de förtroendeposter som stämman ska välja.

Medlemmarna i föreningen kan nominera kandidater under hela året. För att underlätta valberedningens arbete bör dock medlemmarna i god tid före stämman fundera över vilka personer man vill ha med i styrelsen och meddela valberedningen.

Vanligtvis kontaktar valberedningen styrelsens ledamöter och fråga om de vill ställa upp för omval. Valberedningen har givetvis också rätt att föreslå andra kandidater än sittande styrelse.

Titta på filmen Hur fungerar styrelsen i vår E-utbildning - Bo i bostadsrätt

Ja. Protokoll från föreningsstämma ska hållas tillgängligt för medlemmarna inom tre veckor från det att stämman har hållits. Hålla tillgängligt innebär att medlemmen har rätt att läsa igenom protokollet.

Medlem har inte rätt att få kopia av protokollet men föreningen får lämna ut kopia av protokollet om den vill.

Den medlem som hyr garaget, har inte rätt att använda garaget för annat ändamål än det avsedda. Det avsedda ändamålet med garaget är biluppställningsplats, inte förråd eller något annat. Garagehyresgästen har endast vad man kallar för ett indirekt besittningsskydd, vilket innebär att kontraktet för garaget alltid kan sägas upp till hyrestidens utgång.

För det fall hyresvärden (föreningen) inte har tillräckliga skäl för sin uppsägning kan hyresgästen ha rätt till skadestånd, vilket i den här typen av ärenden är maximerat till en årshyra. Det är viktigt att tänka på att föreningen måste behandlar sina medlemmar lika. Det innebär att om en hyresgäst sägs upp på grund av felaktig användning ska även eventuellt övriga hyresgäster som använder garaget felaktigt sägas upp.

Hyresvärden (föreningen) har aldrig rätt att gå in i garaget utan hyresgästens tillstånd, om det inte är en nödsituation. Däremot kan en hyresvärd med hjälp av Kronofogden komma in och kontrollera att bostadsrättshavaren använder garaget för avsett ändamål.

Revisor kan inte kräva att få delta i styrelsemöten. Endast styrelseledamöter har rätt att delta och kan kräva att få delta på styrelsemöten.

Inte ens icke tjänstgörande suppleanter i styrelsen kan kräva att få delta på styrelsemöten. Många föreningar väljer dock att kalla suppleanterna till styrelsemötena så att de kan hålla sig uppdaterade om vad som sker i föreningen, vilket underlättar om de ska träda in och tjänstgöra. Styrelsen kan dock besluta att revisor, eller annan, får delta på eller delar av styrelsemöte.

Bostadsrättsföreningen svarar för det yttre underhållet, där det bland annat ingår städning av det slag som du skriver om.

Föreningen kan inte tvinga bostadsrättshavare att delta i städdagar och har inte heller rätt att ta ut ersättning av de medlemmar som väljer att inte delta.

Samtliga förslag från valberedningen ska tas upp till behandling på stämman. Även spontana förslag på ledamöter som kommer upp under stämman ska beaktas när styrelsevalet ska förrättas. När det finns förslag på fler personer än vad det finns styrelseposter måste omröstning ske. Vid personval anses den som fått de flesta rösterna vald. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning.

Som bostadshavare bestämmer du ganska mycket själv men i varje bostadsrättsförening finns det också en styrelse som fattar beslut om frågor som rör den löpande driften i föreningen. Styrelsen i Riksbyggens bostadsrättsföreningar består av dina grannar och är inte styrelseproffs.

Titta på filmen Hur fungerar styrelsen i vår E-utbildning - Bo i bostadsrätt

Du kan ringa eller mejla oss. Man kan beställa ett lägenhetsutdrag via info@riksbyggen.se eller 0771-860 860. Handläggaren skickar lägenhetsutdraget till den adress som lägenheten ligger på.

Vad är en lägenhetsförteckning (lägenhetsutdrag)?

Styrelsen i bostadsrättsföreningen måste föra lägenhetsförteckning (lägenhetsutdrag). Förteckningen ska innehålla uppgift om varje lägenhets beteckning, belägenhet, antal rum samt övriga utrymmen. Datum för registrering av den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen ska också anges liksom insats och bostadsrättshavarens namn. Dessa uppgifter ska föras in då en lägenhet upplåts med bostadsrätt.

Läs mer om lägenhetsförteckning (lägenhetsutdrag) hos Bostadsrätterna.se

Om du inte är helt nöjd med din boendemiljö (omfattar både inomhus och utomhus) kan du som bostadsrättshavare förbättra den. Är du missnöjd med något eller ser att det finns utrymme för förbättring finns det flera sätt att påverka. Det behöver inte innebära att du måste involvera dig i styrelsearbetet. Det viktiga är att du tar tag i frågan!

Tre sätt att vara med och påverka i en förening

Motionera till föreningsstämman:

• Kom på en idé.
• Skriv en motion med problembeskrivning, lösningsförslag och gärna pris.
• Styrelsen tar upp den på stämman.
• Motivera dina grannar att rösta igenom förslaget.
• Föreningsstämman beslutar och idén genomförs.

Vänd dig direkt till styrelsen:

• Kom på en idé.
• Vänd dig direkt till styrelsen med problembeskrivning, lösningsförslag och gärna pris.
• Styrelsen beslutar och genomför.

Starta en arbetsgrupp:

• Kom på en idé.
• Vänd dig till styrelsen och erbjud dig att driva frågan. Själv eller i en arbetsgrupp med andra medlemmar.
• Styrelsen beslutar. Du kan också själv engagera dig i styrelsen om det krävs för att kunna driva frågan.

Titta på filmen Vad kan du påverka? i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Riksbyggen har satt upp tuffa mål för att minska vår miljöpåverkan och arbetar konkret med miljöfrågorna varje dag; när vi bygger nya bostäder och i vår fastighetsförvaltning. Det är naturligt för oss eftersom bygg- och fastighetssektorn svarar för 35 procent av energianvändningen. Vårt miljöarbete är en långsiktig investering, precis som allt annat vi gör.

Riksbyggen erbjuder olika tjänster för att hjälpa din förening att minska sin miljöpåverkan.

Tjänsten Energiplan

Energikostnaden är den största enskilda rörliga kostnaden i alla fastigheter. Oavsett var huset är beläget, när eller hur det är byggt eller om uppvärmningen sker med fjärrvärme, olja, pellets eller el. Mycket pengar finns att spara i en förening med väl fungerande energisystem.

Riksbyggen erbjuder tjänsten Energiplan, som utreder hur er förening kan spara både pengar och miljö. 

Tjänsten Energioptimering

Fortsättningen på en utförd Energiplan är ofta ett optimeringsarbete i fastighetens installationer. Vi kallar det Energioptimering. Det är en garanti för att din fastighets olika installationer används på bästa möjliga och mest effektiva sätt.

Riksbyggen erbjuder tjänsten energioptimering separat.

Individuell mätning

Att mäta elförbrukningen per bostad ger en bra bild av hur mycket varje hushåll förbrukar och ger en rättvis kostnadsfördelning.

Läs mer om Riksbyggens tjänster inom energiförvaltning.

Den årsredovisning som styrelsen varje år avlämnar till ordinarie föreningsstämma ska visa hur bostadsrättsföreningens resultat och ställning ser ut för en period/ett år jämfört med tidigare år. Denna uppställning får inte se ut hur som helst, utan ska utformas enligt ett visst regelsystem och lagar.

Årsredovisningen består av tre olika delar: Förvaltningsberättelse, Resultaträkning och Balansräkning.

Förvaltningsberättelsen skall ge en översikt av verksamhet, ställning och resultat. Till exempel skall det framgå om det hänt viktiga saker under räkenskapsåret, förväntningar inför framtiden, risker och osäkerhetsfaktorer, upplysningar om miljö- och personalfrågor.

Genom årsredovisningen får du en definitiv överblick över föreningens resultat under det gångna räkenskapsåret och över den ekonomiska ställningen vid räkenskapsårets slut (resultaträkning). Detta är viktigt, inte bara för bostadsrättsföreningens medlemmar, utan också för kreditgivare, olika myndigheter och de som funderar på att köpa en lägenhet i bostadsrättsföreningen.

Ska man göra en bedömning av en bostadsrättsförenings ekonomiska ställning brukar man tala om soliditet och likviditet som nyckeltal. Båda dessa begrepp kan du utläsa ur balansräkningen.

Soliditet beräknas genom att jämföra de totala tillgångarna med de totala skulderna. Ju större del av tillgångarna som är finansierade av medlemmarna själva med eget kapital (insatser samt vinster), desto bättre är soliditeten. En stor andel eget kapital betyder alltså att föreningen har god soliditet. Motsatt innebär att om en förening har låg soliditet är skulderna stora i förhållande till det egna kapitalet, det vill säga att verksamheten till stor det är finansierad med lån. God soliditet är 5 procent och uppåt.

Likviditeten är lika viktig att beräkna som att se till att föreningens totala skulder inte överstiger tillgångarna. Likviditeten mäter föreningens betalningsförmåga på kort sikt. Vissa skulder, exempelvis vattenavgifter, elavgifter, löner till anställda och dylikt, ska betalas inom mycket kort tid, det vill säga de är kortfristiga skulder.

Du kan på ett enkelt sätt se om det kommer att finnas tillräckligt med betalningsmedel för att klara detta. Du bedömer din bostadsrättsförenings likviditet genom att jämföra summa omsättningstillgångar och summa kortfristiga skulder. Om omsättningstillgångarna är större än de kortfristiga skulderna är likviditeten tillfredsställande.

Många bostadsrättsföreningar har mer än väl likviditet för att täcka de kortfristiga skulderna. Överlikviditeten placeras då på olika sätt för att ge en högre förräntning än vad ett enkelt bankkonto ger. Om det är tvärtom och föreningen har dålig likviditet kan det innebära svårigheter att betala löpande räkningar. God likviditet är 120 – 150 procent

Bostadsrättslagen, som i det här fallet hänvisar till Bokföringslagen och Årsredovisningslagen talar om hur och på vilket sätt olika delar ska redovisas.

När det gäller rollfördelningen i styrelsen är det endast ordförandeskapet som är lagreglerat.

Inom styrelsen ska en av ledamöterna vara ordförande. Denne utses inom styrelsen om inte annat föreskrivs i stadgarna eller beslutas av stämman.

Beslut om vilka övriga roller i styrelsen (sekreterare, kassör, studieorganisatör etc.) fattas av styrelsen om inte stadgarna anger annat och fördelningen av dessa roller sker inom styrelsen.

Titta på vår film Hur fungerar en styrelse i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Det är inte reglerat i bostadsrättslagen hur varmt det ska vara i föreningens fastighet, varken rörande boarea eller biytor. Enligt miljöbalken har föreningen, i egenskap av fastighetsägare, en skyldighet att se till att ”inomhustemperaturen inte medför olägenheter för människors hälsa”.

För att få reda på vilken preciserad temperatur som avses med detta kan föreningen använda sig av Folkhälsomyndighetens allmänna råd om temperatur inomhus.

Folkhälsomyndigheten: Temperatur inomhus

Folkhälsomyndigheten: Föreskrifter och allmänna råd om temperatur inomhus

Bostadsrättsföreningen kan inte ansöka om ROT-avdrag, det kan endast enskilda bostadsrättsägare göra.

Kontakta Riksbyggen för att få telefonnummer till ordföranden i din bostadsrättsförening eller registrera dig på Riksbyggens kundwebb för att få tag på din förenings kontaktuppgifter.

På vår kundwebb finns all information om vilka som sitter i din styrelse.

Enligt kreditupplysningslagen måste den som begär en kreditupplysning om en privatperson ha vad man kallar ett legitimt behov av upplysningen för att ha rätt till den. Detta innebär att frågeställaren ska ha ingått eller vara på väg att ingå ett kreditavtal med den person kreditupplysningen handlar om eller att man i övrigt har anledning att göra en ekonomisk riskbedömning av personen ifråga. Om så inte är fallet ska kreditupplysningen inte lämnas ut.

Föreningen har inget avtalsförhållande med andrahandshyresgästen och ska inte ingå avtal med denne varför föreningen inte har rätt att till kreditupplysning på andrahandshyresgästen. Vad gäller kreditupplysning på medlem tas sådan regelmässigt inför medlemskapsprövning vilket är tillåtet. Föreningen har då ett legitimt behov av att få kännedom om den potentiella medlemmens ekonomi eftersom en bedömning ska göras av personens förmåga att kunna fullgöra sina betalningsförpliktelser gentemot föreningen. Däremot torde legitimt behov normalt saknas för föreningen att ta kreditupplysning på medlemmen pga. att denne ansökt om att få upplåta sin bostadsrätt i andra hand.

Samtliga förslag från valberedningen ska tas upp till behandling. När det finns förslag på fler personer än vad det finns styrelseposter måste omröstning ske.

Vid personval anses den som fått de flesta rösterna vald. Vid lika röstetal avgörs valet genom lottning. Regler om föreningsstämma och val av styrelse finns i bostadsrättslagen (BRL) samt i lagen om ekonomiska föreningar till vilken BRL hänvisar.

Vad gäller valberedningen och dess uppgifter saknas lagregler. I Riksbyggens normalstadgar anges att val av valberedning ska ske vid ordinarie stämma.

Ytterväggar, oavsett om det är själva bostaden eller förrådet, är föreningens underhållsansvar. Det är bland annat deras ansvar att ombesörja målning och svara för kostnaden.

Föreningen kan alltså inte genom stämmobeslut ålägga bostadsrättshavaren att till exempel måla ytterväggarna.

Det är inte heller möjligt att ”straffa” en bostadsrättshavare som inte deltar i underhåll av yttre väggar och förråd.

Av Riksbyggens normalstadgar för bostadsrättsföreningar framgår det att en medlems rätt vid föreningsstämma utövas av medlemmen personligen eller den som är medlemmens ställföreträdare enligt lag eller genom ombud med skriftlig dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. Ingen får som ombud företräda mer än en medlem.

Vem som får vara ombud framgår också av stadgarna vilket innebär att annan medlem, medlemmens make/registrerad partner, sambo, förälder, syskon eller barn till medlemmen kan vara ombud. Att ingen får som ombud företräda mer än en medlem innebär att en person kan rösta för sig själv och även vara ombud för en annan person på stämman.

Din förening kan anlita Riksbyggen för olika typer av förvaltningstjänster som:

Ekonomisk förvaltning

Genom att ta hjälp med den ekonomiska förvaltningen säkerställer Riksbyggen en effektiv och trygg hantering av föreningens ekonomi. Det kan handla om till exempel bokföring och bokslut, pantförskrivning, uthyrning av lokaler och utskick av avgiftsavier samt lånehantering.

Teknisk förvaltning

Om din förening anlitar Riksbyggen för teknisk förvaltning får ni hjälp att garantera fastighetens värde på sikt genom professionell planering för underhåll. Bland Riksbyggens övriga tjänster finns bland annat hjälp med energioptimering och löpande drift som säkerställer att era installationer används så effektivt som möjligt.

Fastighetsservice

I detta tjänsteområde ingår allt från trappstädning och trädgårdsskötsel till akut underhåll när något gått sönder. Jourtelefonen Dag&Natt 0771-860 860 (ett nummer för dig som boende) ingår i denna tjänst.

Vad innebär det att bo i en Riksbyggenförening?

För att lära dig mer om vad det innebär att bo i en Riksbyggenförening titta på filmen Vad innebär det att bo i en Riksbyggenförening?  i e-utbildningen Bo i bostadsrätt.

Din bostadsrättsförening ansvarar för avloppet och ventilationskanaler.

Föreningen äger och ansvarar för fasader, yttertaket på fastigheten och gemensamma utrymmen. El- och vattenledningarna som går fram till din bostad är föreningens ansvar men ledningar som syns inne i lägenheten ansvarar du själv för.

Vattenfyllda radiatorer (element) är föreningens ansvar. Om du har element eller golvvärme som du installerat själv är dessa ditt ansvar.

Läs mer om föreningens ansvar i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Styrelsen har ansvaret för det löpande arbetet i föreningen. Styrelsen ansvarar för organisation och förvaltning av föreningens angelägenheter, bland annat bokföring och övrig administration. Styrelsen har befogenhet att ta ganska stora beslut, till exempel upprättande av ekonomisk plan, beslut om medlemsantagning samt beslut om förverkande av bostadsrätt. Vissa beslut ska dock alltid fattas av föreningsstämman, bland annat beslut om tillsättande och avsättande av styrelse, ansvarsfrihet för styrelsen, försäljning av hus, arvoden till styrelsen och revisorerna samt ändring av stadgarna.

Bortsett från de beslut som alltid ska fattas av föreningsstämman finns det ingen exakt gräns för vilka beslut som får fattas av styrelsen. Föreningsstämman kan genom ändring i stadgarna ge styrelsen utvidgade befogenheter.

I vissa frågor kan det uppkomma gränsdragningsproblem om vem som ska fatta beslut, det kan t ex handla om beslut om en väsentlig ombyggnation. En rekommendation är att styrelsen hänskjuter sådana beslut till stämman. På så vis slipper styrelsen fatta kontroversiella och svåra beslut på egen hand och kan istället förankra frågorna hos de övriga medlemmarna på en föreningsstämma.

Om du undrar vilka regler kring till exempel disponering av allmänna utrymmen, ordning, renovering eller andrahandsuthyrning som gäller är det i din förenings stadgar och eventuella trivselregler du ska titta.

I stadgarna finns föreningens grundläggande regler sammanställda. Stadgar och trivselregler kan du få av styrelsen. Om bostadsrättsföreningen har en hemsida är det vanligt att reglerna finns även där.

Syftet med att välja en valberedning är att underlätta för stämman att fatta beslut och att få en så allsidig sammansättning av styrelsen som möjligt. Det är dock inget som hindrar att någon annan än valberedningen kommer med förslag på styrelseledamöter. Även spontana förslag på ledamöter som kommer upp under stämman ska beaktas när styrelsevalet förrättas.

Läs mer om styrelsearbete i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Det är föreningen som, genom styrelsen, bestämmer över husets fasad. En bostadsrättshavare får inte utan styrelsens godkännande nyttja eller göra åverkan på fasaden, t.ex. genom markiser, paraboler, blomlådor eller dylikt. Föreningen kan i egenskap av fastighetsägare bli ansvarig om en markis eller annat faller ner från fasaden.

Gäller det väsentliga förändringar av fasaden är det inte styrelsen utan stämman som beslutar. För att inte behöva fatta beslut i varje enskilt fall har många föreningar utfärdat ordningsregler för vad som kan tillåtas vad gäller fasad såväl som gemensamma utrymmen. Ordningsreglerna får inte vara godtyckliga utan ska ha ett föreningsrättsligt intresse. Vidare ska de vaea beslutande i demokratisk ordning och stå i överensstämmelse med ortens sed. För att ordningsreglerna ska vara såväl förankrade i föreningen som möjligt kan det vara en god idé att fatta beslut om dem på stämman. Det gäller särskilt regler som kan vara känlsiga och beröra många, som t.ex. regler om markiser och blomlådor.

Ingen bostadsrättsinnehavare får montera en markis (eller något annat) på fasaden utan styrlesens tillstånd. Bostadsrättshavaren är skyldig att följa de föreskrifter som finns angående montering, utseende etc. för markiser.

Styrelsen fastställer avgiften så att de sammanlagda avgifterna ger förutsättningar för en långsiktigt hållbar ekonomi i föreningen.

Avgiften fördelas sedan till bostadsrättshavarna enligt stadgarna.

Läs och lär dig mer i vår e-utbildning Bo i bostadsrätt

Varje förening har en uppsättning stadgar som ska åtföljas av alla bostadsrättshavare i föreningen. Stadgarna antas av medlemmarna i föreningen vid den konstituerande stämman och är de grundläggande bestämmelser som skall gälla i bostadsrättsföreningen. Det som måste finnas med i stadgarna finns specificerat i bostadsrättslagen. Riksbyggen kan hjälpa din förening med formuleringen av era stadgar.

Utöver stadgarna finns en rad lagar och regler som samtliga bostadsrättsföreningar och boende måste följa. De lagar man påverkas mest av som bostadsrättsförening är bostadsrättslagen och föreningslagen.

Bostadsrättslagen (1991:614)

Lag (1987:667) om ekonomiska föreningar

Lag (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt

Bostadsrättsförordning (1991:630)

Bokföringslagen (1999:1078)

Fastighetstaxeringslagen (1979:1152)

Inkomstskattelagen (1999:1229)

Mervärdesskattelagen (1994:200)

Skattebetalningslagen (1997:483)

Årsredovisningslagen (1995:1554)

Lag (2001:1227) om självdeklaration och kontrolluppgifter

Lag (1984:1052) om statlig fastighetsskatt

Lag (1997:323) om statlig förmögenhetsskatt

Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)

Bostadsrättsföreningen reglerar vilka avgifter som föreningen får ta ut av den boende.

Följande insatser och avgifter kan föreningen ta ut av dig som är medlem:

Insats

Insatsen betalar du när en bostadsrätt upplåts till dig.

Årsavgift (avgiften/hyran)

Årsavgift är vad föreningen tar ut för att täcka de löpande kostnaderna. Den brukar tas ut per månad och kallas därför ibland för månadsavgift.

Upplåtelseavgift

Föreningen kan, om det finns med i stadgarna, ta ut en upplåtelseavgift tillsammans med insatsen om du köper din bostadsrätt senare än övriga medlemmar (gäller främst vid nyproduktion eller ombildning).

Överlåtelseavgift

När du överlåter din bostadsrätt kan föreningen ta ut en överlåtelseavgift, antingen av dig eller av den som köper din bostadsrätt. Detta förutsatt att det finns bestämmelser om det i stadgarna. Enligt Riksbyggens nuvarande normalstadgar ska överlåtelseavgiften betalas av köparen.

Avgift för andrahandsupplåtelse

Avgiften fastställs av styrelsen och får per år maximalt uppgå till tio procent av gällande prisbelopp. För att styrelsen ska ha möjlighet att ta ut en avgift för andrahandsupplåtelse krävs att det finns bestämmelser om det i stadgarna.

Pantsättningsavgift

Pantsättningsavgift kan föreningen ta ut för sin administration när en bostadsrätt ska pantsättas. Även här förutsätts att det finns bestämmelser om det i stadgarna. Föreningen får i övrigt inte ta ut särskilda avgifter för åtgärder som föreningen ska vidta med anledning av lag. Föreningens stadgar måste innehålla uppgift om hur man beräknar de olika avgifterna. Utöver detta får föreningen ta ut avgifter för andra saker som inte föreningen är skyldig att tillhandahålla enligt lag som till exempel parkeringsavgifter, tvättstugeavgifter eller avgifter för bastu.

Enligt Riksbyggens normalstadgar är en person valbar till uppdrag som styrelseledamot eller suppleant under förutsättning att det är frågan om en myndig person som är medlem eller tillhör bostadsrättshavares familjehushåll och som är bosatt i föreningens hus. Därutöver är en person som utsetts att företräda Riksbyggen valbar till uppdrag som styrelseledamot eller suppleant.

Den som är minderårig, försatt i konkurs eller har förvaltare enligt föräldrabalken kan inte vara styrelseledamot eller suppleant. Sammanfattningsvis innebär det att en person som är exempelvis sambo med en bostadsrättshavare och som bor i föreningens hus är valbar som styrelseledamot och ordförande.

Det är styrelsen som har hand om den löpande förvaltningen. Av Riksbyggens normalstadgar framgår det att för bostadsrättsföreningar fattar styrelsen beslut om avgifter för bland annat parkeringsplatser.

Däremot kan medlemmar i föreningen se till att frågan kommer upp på årsstämman genom att lämna in en motion till styrelsen.

Det finns ingen skyldighet att sätta upp en lista med namn på lägenhetsinnehavare i trapphusen. Om föreningen har satt upp en namnskylt i trapphuset är det föreningen som ansvarar för hur denna ska skötas och uppdateras. Det finns inga speciella lagregler rörande detta.

Naturligtvis bör en namnlista uppdateras efter att en bostadsrätt övergått till en ny medlem. På samma sätt kan det vara lämpligt att ändra från ”Kalle Karlsson” till ”Kalle Karlssons dödsbo”. Däremot finns en skyldighet för fastighetsägaren att anslå en lista med lägenhetsnumren på väl synlig plats i byggnaden (16 § lagen om lägenhetsregister).

Många fastighetsägare väljer att sätta upp en lista som innehåller såväl namn som lägenhetsnummer. Att ta med namnen är som ovan anges inte nödvändigt och sådana namnlistor behöver inte uppdateras vid tillfälligt boende av andrahandshyresgäst/dödsbodelägare. Däremot underlättar en uppdatering naturligtvis för postgången och besökare. Slutligen finns det inte heller krav från posten att namn ska anslås i porten. Däremot måste namn anslås på fastighetsbox eller brevinkast för att posten ska kunna levereras.

Vid styrelsens sammanträden ska det föras protokoll. Protokollen ska föras i nummerföljd och förvaras på betryggande sätt. Protokollnumrering kan ske antingen i löpande följd oavsett år eller också kan ny nummerföljd påbörjas varje år. Styrelseprotokollen är inte offentliga. Varken en medlem av föreningen eller utomstående har rätt att ta del av dem.

Styrelsen bestämmer med iakttagande av sin vårdplikt om spridningen av protokollen. Revisorerna har dock alltid rätt att ta del av protokollen eftersom de ska granska hur styrelsen har skött sig under det gångna verksamhetsåret. Om det är någon särskild fråga som en medlem har begärt besked om kan denne alltid kräva svar från styrelsen under förutsättning att styrelsen med hänsyn till sin tystnadsplikt kan lämna ut uppgiften. Det är dock upp till styrelsen att avgöra hur svaret ska lämnas. Det kan ske genom ett utdrag från ett protokoll som behandlar den aktuella frågan eller genom att styrelsen lämnar ett muntligt eller skriftligt svar.

Även om du som bostadsrättshavare inte har rätt att ta del av protokollen har du naturligtvis rätt att få reda på vad som händer i föreningen. I många föreningar finns det informationsblad som kommer ut några gånger om året, andra har regelbundna informationsmöten. Om ni inte har något sådant i din förening kan du alltid motionera om det till årsstämman. De flesta styrelser blir glada om de boende intresserar sig för föreningen och vill engagera sig i sitt boende.